不動產市場具有長期景氣循環的特性，然而自2000美國受科技泡沫影響而採取低利率政策以來的這一波景氣循環持續了超過十年，並且也影響到歐洲及亞洲不動產市場。因為低利率會直接減輕投資人貸款成本的負擔，伴隨著房價的上漲，高收益風險資產的需求大增且市場的資金充沛加速房地場市場泡沫化而引發了2008年的金融海嘯。為拯救世界經濟並避免景氣進入停滯性的衰退，各國政府紛紛祭出寬鬆的貨幣政策；使得不動產市場看似應回到景氣循環的軌道。但實際的數字卻不盡相同，以台北市為例，住宅的交易量雖然在2008年金融海嘯時有下滑，但住宅的房屋價格卻並未下跌；反觀具有股票性質的T-REITs價格有明顯的下滑。由於房地產價格的不斷上升，使得政府基於公平正義原則而於2011及2012年分別推出奢侈稅與房屋價格實價登錄等稅改措施。但是對於首都的台北市房價而言，幾乎沒有任何影響力。反而具有股息分離課稅效果的T-REITs的價格有正面上的幫助。本研究是應用系統動態學建立不動產投資動態模型，將影響房地產景氣循的主要因素包括:人口、住宅需求、住宅供給、住宅價格及投資行為等因素成立互相回饋的次系統，藉以實證台北市房價與T-REITs在遇到外部刺激，如:政府政策改變或銀行利率調升降時價格可能的趨勢改變。本研究結果顯示：銀行的利率調升對於房價的抑制是有效果的。但對於T-REITs而言，無論利率調升或調降，對於T-REITs的價格影響性都是有限。反之，政府政策的改變，如前所述的稅改等等，影響明顯的是不動產交易量下滑，但可能因為台北市仍為投資人心中所愛，房地產價格還是繼續緩漲；而T-REITs因政府政策而價格受惠。因為系統動態的建立具有趨勢預測的功態，未來若是經濟進入穩定的擴張階段，銀行利率逐步上調，國內政府對於不產證券化的法令陸續修改、寬鬆下，相信T-REITs會因具有較實體不動產高的流動性及具有分離課稅等好處，它的價格將會如本研究所顯示的趨勢般逐漸往上並且T-REITs也可成為投資人在不動產投資上逐漸取代投資實體房地產的投資標的物。

Good monetary conditions and easing lending standards have supported the performance of real estate market since 2008. We expected the macroeconomic environment to continue to influence the direction of listed real estate market price and housing price. From past studies, we learned that several factors (i.e., interest rate of loans, intervention by government, etc.) could impact on housing price, but most of those studies do not literate the interrelations between determinants and T-REITs. This study selects Taiwan’s two stocks of Real Estate Investment Trusts as a research object and applies the system dynamics methodology to construct a housing price system to detect how urban housing price may change along with the T-REITs under the effects of external factors. The result of this study suggests the housing price in this low-interest rate environment, continue to look as attractive investment vehicles for investors compared to T-REITs. On the contrary, policy overhang is the launch in 2011 of a number of measures to cap the rally in housing prices, including luxury goods taxation, tightening mortgage policies, public traded housing price etc. These interventions by government might lead housing transaction volumes were low, however, no impact on housing price. We expect more policies targeting a more efficient and affordable housing price in the coming months. The other finding is that investors appear to be thinking that the changing environment in the government interference landscape could increase the attractiveness of T-REITs. We would like this model become a real estate investment decision support system of macroeconomic environment to improve investors’ decision qualities concerning finance, real investment needs, etc.

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