受2008年美國次級房貸引發全球金融危機之影響,當時大多數國人對於房地產未 來的走向抱持著悲觀的看法,使得房地產呈現交易量停滯的現象,我國的不動產市場 經歷了一段不景氣的期間;因為擴及的層面非常廣泛,驅使政府不得不提出一波波的 救市政策,以期不動產市場能帶領其他產業有效復甦;在政府政策刻意作多的推波助 瀾下,國內房地產市場的走向開始有一些改變,或許是政府政策與民間力量發揮一加 一大於二的效應,使得整體不動產市場跌深反彈,尤其近兩年(2013年至2014年)的 成交量及成交價均創歷史新高,從而引發人民對高房價之民怨,為此政府又施行一系 列的打房政策,造成房價最高之地區(即大台北都會區)的不動產交易市場有逐漸退 溫而回歸市場機制之情形,惟就政府所公布的相關不動產數據而言,例如房價所得比, 此舉對於房價之影響力似仍有待相關實證探討。是以,本研究透過文獻回顧方式,先 就可能影響房地產價格因素之文獻進行彙整,歸納出5個主要構面及26個評估基準,再 透過德爾菲法借重專家學者對於不動產領域之專業意見,篩選並過濾出4個主要構面及 19個評估基準,作為影響房地產價格之重要因素,最後選定以層級分析法,利用各層 級兩兩成對比較結果,確定出各評估基準之權重。
經研究發現,2008年後至今整體經濟景氣並無太大變化,因此4個主要構面中,「政 經局勢與政府政策」及「投資環境」對於房價影響之重要性,遠不及於「資金成本」 及「產品特性」此兩個面向。其中「資金成本-貸款成數」為影響房價最重要之因素, 主要原因為資金運用為購屋者買房最直接之考量,換言之,倘消費者之貸款成數得以 提高,其將更有意願購屋,即可直接增加交易量,而進一步的促使房價走揚;其次「產 品特性-居住水準」及「產品特性-景觀」為個別條件中的環境獨特性,屬不動產增值 首重的異質性,因此消費者即會以此作為是否購屋之重要指標。以上分析結果,可運 用在政府推動住宅政策、建設公司評估市場推案價格,購屋者買房決策等之參考。本 研究建議後續研究者,可依不同需求者再增加決策方案,並利用層級分析法(AHP)進行 方案評估,供決策者參考

This research focused on studying the key factors of real estate price for Taipei metropolitan area after the global financial crisis caused by the US subprime mortgage in 2008. The likely factors of estate price are summarized from literatures in this research and both qualitative and quantitative methods are adopted. First, a 2-stage questionnaire survey is conducted for obtaining the opinions from experts in order to select the key factors of real estate price and construct the hierarchical structure. Then, the Analytic Hierarchy Process (AHP) is utilized to calculate the weighted value of each key factors of real estate price. Finally, the study found the priority of 4 facets of real estate price are “capital costs”, “product features”, “investment environment” and “government policies” sequentially. The research results can provide a useful reference for the policy makers of government and estate industries as well as the estate buyers.

一、中文部分
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23.蔡懷生(2014),運用層級分析法建構影響房價變動因素之研究以高雄市房地產市場
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二、 英文部分
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4.Saaty, T. L. (1980), The Analytic Hierarchy Process, New York : McGraw-Hill