在目前高房價時代，購買房屋幾乎是每一個人的人生大事，所以對於標的物件都會細心考量，謹慎選擇。然而在房屋交易過程中，卻仍然避免不了的產生各種形式與程度不同的糾紛，例如凶宅、坪數短少、使用管制等問題。近年來，社會生活日趨複雜，有關凶宅問題的交易糾紛有逐漸增加的趨勢，凶宅爭議在實務上發生的案例不少，處理上仍然缺乏一致的客觀標準，因此，本論文即關注此議題的發展，就學者爭執的焦點與實務上分歧的見解加以彙整討論，期能就凶宅爭議掌握問題之關鍵所在。
依我國風俗民情向來深植的觀念，認為房屋內若曾發生不幸事件而產生非自然死亡結果時，將會影響房屋的居住品質以及房屋的交易價格，不僅一般人不願入住，也很難脫手轉售。若因出賣人故意隱瞞或未告知該事實，則易生糾紛。此種房屋交易是否涉及物之瑕疵擔保問題，即有探討的必要。凶宅交易爭議所牽涉的契約責任，即是主張出賣人物之瑕疵擔保責任。當然，凶宅事由需構成房屋的瑕疵，才有接續的物之瑕疵擔保責任的法律效果適用，依目前通行實務見解，多肯認經認定為凶宅的房屋，將造成經濟價值減損，影響市場價格，應屬物之瑕疵，得適用民法第354條第1項的規定，尋求救濟。出賣人原則上對於其所出賣之物須擔保無價值或效用上之瑕疵，若出賣人具故意或過失，導致買受人買到凶宅，尚可依締約上過失責任和不完全給付的規定，主張權利。當然，物之瑕疵擔保責任與不完全給付發生競合時，買受人可以同時主張以達成救濟之目的。
而有關租賃房屋於承租人支配時期，因承租人之同居人或承租人允許為租賃物使用收益之第三人行為，致租賃房屋成為凶宅之民事責任，首先須探討承租人所需負擔之契約責任，此責任究係為自己行為或他人行為負責，及民法第433條所稱「租賃物毀損滅失」其意義為何，若無民法第433條規定之適用，應如何解決此法律上漏洞，均為本文首須探討之議題。此外，有關承租人之同居人或承租人允許為租賃物使用收益之第三人行為，致租賃房屋成為凶宅，該第三人之行為是否構成侵權行為，亦為本文討論之重點，依侵權行為相關規定，房屋經濟價值減損是否屬於「權利」受損仍有爭議。而面對凶宅爭議兼含契約責任與侵權責任之交錯關係問題，我國學說與實務向來著重兩種責任競合時的法律適用問題。最高法院以物理性所有權概念串連租賃契約責任與侵權行為責任，使其同ㄧ命運效果，讓侵權行為責任的價值判斷延伸至契約責任，避免民法典內的價值衝突的觀點，值得關注。
除了典型之買賣與租賃交易型態所衍生凶宅之相關民事責任外，本文附帶討論有關房屋仲介交易與法拍屋交易所涉凶宅之相關民事責任，將凶宅於可能構成之交易類型中所涉相關民事責任作較廣泛之探討，此外，本文亦針對我國法院近期就有關凶宅買賣之判決為分析觀察，且本文尚介紹德國債法2002年修正有關買賣契約物之瑕疵擔保責任之規定，並就我國民法未來之修法提出修正之意見以供參考。

In the era of extravagant housing prices, house purchase is likely to be a kind of life events for everyone, so selective consideration and comparison must be predictable. However, disputes of multiple forms and scales do happen through processes of purchasing. For example, haunted houses, in which had had murders or killings happen to, inconsistent square footage of advertising, and lots of restrictions of livability frequently occur in house purchasing. For recent years, transactional disputes of haunted houses have been gradually increasing due to the social complexity of life, and it also appears in many judicial cases practically, but there is still room for consistent objective criteria for discretion. Therefore, the thesis aims to focus on the development of this subject, observing the disputes come from demestic practice, and different practical opinions, in order to clarify the rights and obligations of the legal frameworks and clearly demarcated to prevent disputes from arising, or serve as a basis for settling disputes, which shall serve as a modest contribution to the society.
If the customary practice in the past were to be followed, it is thought that houses where murders or accidents have ever happened to, would decrease quality of livability and housing prices, but such belief would result in difficulties in living and selling, causing transactional disputes due to deliberate or dishonest concealing of sellers. Thus, regarding the involvement of warranty for defective goods in this kind of housing transaction, systematic discussion is necessary. Liability of contracts involved in haunted house transactions is just liability of warranty for defective goods of sellers. Undoubtedly, if the consequential judicial effect of liability of warranty for defective goods were to be applicable, factors of haunted houses firstly should be consisted of housing flawed objects. According to current practical opinions, haunted house transactions are mostly regarded as kind of defective goods due to devalue of economics in housing markets. Therefore, Article 354 Section 1 of the Civil Code of Taiwan can be applicable as the legal remedy of such disputes. Logically, sellers should have warranty for devalue and de-effect of houses on sale, and if it is resultant for buyers to purchase haunted houses because of intentionality and negligence of sellers,contract negligent liability and regulations of non-conforming performance are ought to be applied to protect rights from judicial torts. And without doubts, buyers can simultaneously apply to strengthen judicial remedy when the concurrence of liability of warranty for defective goods and non-conforming performance happens.
Concerning the civil liability of haunted houses due to lessee permitting the persons living with him or any third party to use houses leased or to collect profits therefrom during the tenancy period, the judicial liability of lessee, the meaning of ‘‘damage or destruction to the thing leased’’ from Article 433 of Civil Code of Taiwan, and its application would be discussed in the thesis. Besides, the thesis will also focus on whether the leasehold act of any third party would be a kind of tortfeasance in the circumstance of ‘‘damage or destruction to the thing leased’’ from Article 433. According to regulations of tortfeasance, it still remains lots to be discussed that housing economical devalue shall be involved in injury of rights. And regarding problems of inextricable relationship between contract liability and tortious liability in haunted house disputes, demestic theories and practical opinions have always been focused on the concurrence of the two kinds of liabilities. The concept of physical ownership from the Supreme Court connects the two kinds of liabilities, extending value discretion of tortious liability to contract liability, and avoid value conflicts in the Civil Code, which is worth a focus.
In addition to derived civil liabilities in typical transactions of purchasing and tenancy, the thesis would also discuss related civil liability derived from multiple haunted house transactions of housing agency and foreclosure, in which possible involved civil liabilities of haunted house might be widely explored. Meanwhile, the thesis also focuses on current verdicts on haunted house transactions of demestic courts to elaborately observe and analyze, and additionally, introduce the amendment of liability of warranty for defective goods of German debt law in 2002, and aims to provide some opinions to serve as a reference for demestic amendment of the Cicil Law in the future.

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