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研究生：	史博文 Shyy, Po-Wen
論文名稱：	房地產供需模型實證之研究—以台中市為例 Studies on Real State Demand and Supply Model--- A Case Study of Taichung
指導教授：	陳耀光 Chen, Yaw-kuang
學位類別：	碩士 Master
系所名稱：	規劃與設計學院 - 建築學系碩士在職專班 Department of Architecture (on the job class)
論文出版年：	2007
畢業學年度：	95
語文別：	中文
論文頁數：	111
中文關鍵詞：	迴歸分析、供需理論、房地產景氣
外文關鍵詞：	regression analysis, Demand and Supply Theory, Real State Prosperity
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房地產景氣波動同時取決於住宅的供給與需求雙方面的影響，亦即「供需失衡」造成房地產景氣不穩定的結果。然而，目前市場供過於求、餘屋過剩、空屋率居高不下便是此結果下的產物。
房地產市場是動態的發展過程，景氣的波動並非偶發而是有跡可尋，當強烈的經濟成長、房地產供給短缺、以及銀行信用擴張等特定因素組合下將會造成波動的產生，便對房地產市場造成影響，實具有適時針對市場供需關係探討之必要性。因此，本研究根據過去供需理論所提供之資訊，針對目前房地產市場供需關係的探討，目的在於探討歷年來影響國內房地產供需的變數，並檢視過去理論與現況市場面的信度及效度，以釐清房地產景氣影響因素，將對未來決策者提供相當重要的訊息。
本研究以台中市近十年相關資料為基礎，實證研究顯示，房地產景氣波動受到需求面影響甚大，同時發現過去供需理論與目前市場現況有所相異性。

The fluctuation of real state prosperity depends on both housing supplies and demands, in another words, “unbalanced supplies and demands” result in unstable of real state prosperity. In fact, recent housing supplies greater than demands, the plethora of unoccupied houses over supply, and high vacant rate are the results of the unbalanced supplies and demands.
The developing cycle of Real state market is dynamic. The fluctuations of real state prosperity have not happened coincidently, but there are facts for studies. When economies are booming, real state supply shortage, bank loans over credit and all other certain specified factors produce the real state market fluctuation which are key elements to study the relationship of demand and supply. Therefore, this study is based on past demand and supply theory. The purpose of studying current real state demand and supply is that to find out the key variables of driving the domestic real state in the past. Furthermore, studying whether the past theories apply to current real state market in order to find out the main driven factors, and provide important messages to policy makers in the future.
This study is based the real state document for Taichung City in the past ten years. All the information points out that the fluctuation of real state prosperity effects mainly by housing demands. In the mean time, the past demand and supply theories do not apply to current real state market trends.

第一章 緒論		1-1
1-1 研究動機		1-1
1-2 研究目的		1-3
1-3 研究範圍與方法		1-4
1-4 研究流程		1-6
第二章 文獻回顧		2-1
2-1 相關文獻回顧		2-1
2-2 房地產景氣基本理念探討		2-5
2-3 房地產景氣影響因素		2-13
2-4 住宅供需理論		2-21
第三章 理論分析方法		3-1
3-1 景氣指標及住宅市場供需因素之意義		3-1
3-2 研究內容		3-5
3-3 房地產供需模型建立		3-8
3-4 分析方法		3-10
第四章 實證分析		4-1
4-1 台中市房地產環境特性		4-1
4-2 變數選擇及相關性分析		4-13
4-3 住宅需求模型實證分析		4-17
4-4 住宅供給模型實證分析		4-26
4-5 供需均衡模型實證分析		4-33
第五章 結論與建議		5-1
5-1 結論		5-1
5-2 後續研究建議		5-6
參考文獻

表目錄
表2-1  房地產景氣循環波動	2-9
表2-2  台灣三次房地產景氣變動分析	2-11
表2-3  房地產景氣之潛在影響因素	2-19
表2-4  影響房市供需之因素	2-22
表4-1  台中市歷年人口數	4-2
表4-2  台中市現住戶數分佈	4-4
表4-3  近五年台中市成屋成交狀況分析表	4-7
表4-4  2005台中市各分區成屋成交狀況比較表	4-8
表4-5  台中市重劃區住宅發展模式概述	4-9
表4-6  房地產指標相關分析表	4-13
表4-7  變數資料來源	4-16
表4-8  住宅需求變數對建照面積之回歸分析表（強迫進入法）	4-17
表4-9  住宅需求變數對建照面積之迴歸分析表（逐步迴歸法）	4-18
表4-10 住宅需求變數對使照面積之迴歸分析表（強迫進入法）	4-19
表4-11 住宅需求變數對使照面積之迴歸分析表（逐步迴歸法）	4-20
表4-12 住宅需求變數對契稅收入之迴歸分析表（強迫進入法）	4-21
表4-13 住宅需求變數對使照面積之迴歸分析表（逐步迴歸法）	4-22
表4-14 住宅需求模型分析結果整理表	4-23
表4-15 住宅供給變數對建照面積之迴歸分析表（強迫進入法）	4-26
表4-16 住宅供給變數對建照面積之迴歸分析表（逐步迴歸法）	4-27
表4-17 住宅供給變數對使照面積之迴歸分析表（強迫進入法）	4-28
表4-18 住宅供給變數對使照面積之迴歸分析表（逐步迴歸法）	4-29
表4-19 住宅供給變數對契稅收入之迴歸分析表（強迫進入法）	4-29
表4-20 宅供給變數對契稅收入之迴歸分析表（逐步迴歸法）	4-30
表4-21 住宅供給模型分析結果整理表	4-31
表4-22 均衡市場下對建照面積之迴歸分析表（逐步迴歸法）	4-34
表4-23 均衡市場下對使照面積之迴歸分析表（逐步迴歸法）	4-35
表4-24 均衡市場下對契稅收入之迴歸分析表（逐步迴歸法）	4-37
表4-25 住宅均衡模型分析結果整理表	4-38
表5-1  房地產景氣與供需變數關係表	5-3

圖目錄
圖1-1  台中市行政區範圍示意圖	1-4
圖1-2  研究流程圖	1-7
圖2-1  房地產景氣波動趨勢圖	2-7
圖2-2  房地產循環之影響因素	2-22
圖2-3  住宅供需靜態分析圖	2-30
圖2-4  都市土地受限對住宅供給之影響	2-31
圖2-5  預期物價與房價激烈上漲對住宅需求之影響	2-31
圖2-6  所得增加對住宅需求之影響	2-32
圖2-7  其他物品價格上漲對住宅需求之影響	2-32
圖2-8  地價上漲對住宅供給之影響	2-33
圖2-9  利率下跌上漲對住宅供給之影響	2-34
圖2-10 通貨膨脹與建材價格上漲對住宅市場之影響（供給小幅減少）	2-35
圖2-11 通貨膨脹與建材價格上漲對住宅市場之影響（供給大幅減少）	2-35
圖2-12 利率降低對住宅市場之影響	2-36
圖2-13 所得與工資上漲對住宅市場之影響	2-36
圖3-1  房地產投資興建流程圖	3-3
圖3-2  研究構思圖	3-7
圖4-1  台中市歷年人口數圖	4-3
圖4-2  台中市歷年來總戶數	4-3
圖4-3  2001年各縣市空屋率	4-5
圖4-4  住宅需求變數對建照面積之強迫進入迴歸分析圖	4-17
圖4-5  住宅需求變數對建照面積之逐步迴歸分析圖	4-18
圖4-6  住宅需求變數對使照面積強迫進入迴歸分析圖	4-19
圖4-7  住宅需求變數對使照面積逐步迴歸分析圖	4-20
圖4-8  住宅需求變數對契稅收入強迫進入迴歸分析圖	4-21
圖4-9  住宅需求變數對契稅收入逐步迴歸分析圖	4-22
圖4-10 住宅供給變數對建照面積強迫進入迴歸分析圖	4-26
圖4-11 住宅供給變數對建照面積逐步迴歸分析圖	4-27
圖4-12 住宅供給變數對使照面積強迫進入迴歸分析圖	4-28
圖4-13 住宅供給變數對使照面積逐步迴歸分析圖	4-28
圖4-14 住宅供給變數對契稅收入強迫進入迴歸分析圖	4-29
圖4-15 住宅供給變數對契稅收入逐步迴歸分析圖	4-30
圖4-16 均衡市場下對建照面積之逐步迴歸分析圖	4-33
圖4-17 均衡市場下對使照面積之逐步迴歸分析圖	4-35
圖4-18 均衡市場下對契稅收入之逐步迴歸分析圖	4-36

                                    

一、國內論文
1. 王健安，1995，「房地產景氣與總體經濟關係之研究」，碩士論文，政治大學地政研究所
2. 王國瑋，2000，「建築房地產景氣趨勢預測模式建立之研究」，碩士論文，台灣科技大學營建工程研究所
3. 白志杰，1997，「總體經濟變數與台中住宅市場價格關係之研究－結構化向量自我迴歸模型之應用」，碩士論文，逢甲大學土地管理研究所
4. 吳德賢，1990，「我國建築景氣波動與住宅供給環境之研究」，博士論文，中國文化大學實業計畫研究所
5. 林勝益，1992，「房地產景氣預測探討」碩士論文，國立成功大學企業管理研究所
6. 陳力維，2001，「台灣房地產價格變動因素之研究」，碩士論文，淡江大學財務金融研究所。
7. 陳幸宜，2003，「都市房價變動影響之系統動態模擬—台北市之實證研究」，碩士論文，國立成功大學都市計劃研究所。
8. 陳聰亨，2005，從使用者觀點探討集合住宅之規劃設計原則以台北縣麗池樂章.綠如意.昇陽立都三社區為例，碩論，國立台北科技大學建築與都市設計研究所。
9. 彭建文，2000，「台灣房地產市場景氣循環之研究-生產時間落差、宣告效果、總體經濟之影響」，博士論文，政治大學地政研究所。
10. 傅舒妙，1990，台北都會區住宅價格影響因素之探討，中興大學經濟學研究所。
11. 蔡佳玲，2004，「台灣景氣循環特性之實證研究」，碩士論文，銘傳大學經濟研究所。
12. 蕭明康，1986，「從國民自主原則探討公共介入影響評估--以房屋建築業為例」，碩士論文，文化大學政治研究所。
13. 羅國男，1991，「台灣房地產景氣與股價關係性之研究」，碩士論文，國立中興大學企業管理研究所碩士論文。

二、國內期刊
1. 吳森田，1994，「所得、貨幣與房價－近二十年台北地區的觀察」，住宅學報，第二期。
2. 花敬群、張金鶚，1999，「成屋市場與預售屋市場之價量關係：住宅存量流量模型檢討與修正」，國家科學委員會研究彙列，人文及社會科學，九卷三期。
3. 花敬群，2000，「房地產景氣、市場供需與政策研究之探討」，內政部建築研究所研究計畫成果報告。
4. 花敬群，2001），「自有率、空屋率與住宅市場運作—有土斯有財的反省」，中華民國住宅學會第十屆論文發表會
5. 周湘平，2004，「住宅金融周期性风险的政府干预化解:原理、机制与对策」，财经理论与实践 Vol.25 No.1 P.27-31
6. 林祖嘉、林素菁，1996，「台灣地區房屋價格的泡沫現象」，住宅學會第五屆年會論文集
7. 林素菁、林祖嘉，2001，「台灣地區住宅供給彈性之估計」，「住宅學報，第10卷，第1期，第. 17-27頁。
8. 林秋瑾、王健安、張金鶚，1997，「房地產景氣與總體經濟景氣於時間上領先、同時、落後關係之研究」，國家科學委員會人文及社會科學類研究彙刊
9. 陳明吉，1990，「房地產價格及其變動因素之研究」，台灣銀行季刊，220-244
10. 張金鶚、賴碧瑩，1990，「房地產景氣指標之研究」，土地資源管理與不動產開發國際研討會。
11. 張金鶚，1998，「中美房地產景氣循環之研究心得」，住宅學報。
12. 彭建文、張金鶚，1999，「為何房地產市場長期不景氣？景氣變動下，建商供給行為之探討」，中華民國住宅學會第八屆年會論文集。
13. 彭建文、張金鶚，2000，「總體經濟對房地產景氣影響之研究」，國家科學委員會研究彙刊：人文及社會科學，十卷三期。
14. 薛立敏，1990，「台北市房價上漲決定因素之估計」，台灣金融情勢與物價問題研討會論文集。

三、國內書籍及研究計畫
1. 古正福，1988，「影響房地產景氣因素之探討」，管理雜誌，第174.期，pp.125-156
2. 邱皓政，2005，「量化研究與統計分析」，二版，五南圖書出版股份有限公司。
3. 周俊吉，2006，「臺灣地區房地產產業年鑑」，台北：行義文化。
4. 施顯謀，1991，「景氣變動」，台北，水牛圖書出版事業有限公司。
5. 張金鶚，1989，「房地產景氣指標的建立」，行政院國家科學委員會研究計畫。
6. 張金鶚，1991，「集合住宅管理維護之研究」，內政部建築研究所委託報告。
7. 張金鶚、林秋瑾，1997，「台灣地區房地產景氣指標電腦輔助系統之建立與運用」，內政部建築研究所。
8. 張金鶚，2003，「房地產投資與市場分析：理論與實務」，華泰文化事業股份有限公司，台北。
9. 欒佩玲，2005，「2006年台灣房地產景氣展望」，富邦投顧。

四、外文部分
1. Barras, R. and Ferguson, D. (1985) ”A spectral analysis of building cycle in Britain. ” ,Environment and Planning A, 17:1369-1391.
2. Barras, R. (1994) ” Property and the economic cycle: Cycles revisited. ” , Journal of Property Research, 11:183-197.
3. Roulac, S. E. (1996) ” Real estate market cycles,transformation forces and structural change. ” ,The Journal of Real Estate Portfolio Management, 1:1-17.
4. Roulac S. E.（1996），”Real Estate Market Cycles, Transformation Forces and. Structure Change” ,Journal of Real Estate Portfolio Management,volume. 2,pp.1～17。
5. Pyhrr S. and Cooper, J.（1982）“Real Estate Investment”, John Willey & Sons, Inc.
6. Smith, L. B., Rosen, K. T. & Fallis, G. (1988). ”Recent developments in Economic Models of Housing Markets. ” , Journal of Economic Literature, 26, 29-64
7. Kaiser(1997) “The long cycle in real estate” The Journal of Real Estate Research ,14(3) ,233-257.
8. Harwood, Bruce(1977) “ Real Estate Principal ”, Reston Publishing Co. Virgina.
9. Gordon, J. and Mosbaugh, P. and Cantor,T. （1996） “Integrating regional economic indicators with the real estate cycle” The Journal of Real Estate Research ,12(3) ,469-501.
10. Grebler, L. and Burns, L.（1982） “ Construction Cycles in the United States Since World War II”, AREUEA Journal,10(2), 123-152.
11. Darrat, A.F. and Glasock, J.L. (1989) “On the real estate market efficiency,” Journal of Real Estate Finance Economics, Vol.7, pp. 55-72.

五、參考網站
1. 台中市政府主計處網站http://www.tccg.gov.tw/sys/unit/sys/statistics-5.asp
2. 中華民國統計資訊網http://www.stat.gov.tw/lp.asp?ctNode=2407&CtUnit=466&BaseDSD=7
3. 台中市綜合發展計畫http://www.bp.ntu.edu.tw/cpis/cprpts/taichung_city/index.htm
4. 內政部內政部建築研究所暨政治大學台灣房地產研究中心「民國95年房地產景氣動向」http://www.abri.gov.tw/
5. 行政院經濟建設委員會網站，「景氣循環的意義」， 2004/12/28 ttp://www.cepd.gov.tw/business/business_sec3.jsp?linkID=139&parentLinkID=2&businessID=110&gosec2=y&pageno=&userID=14&nowpage=1
6. 台中市建築開發商業同業公會http://www.arcnet.org.tw/
7. 自由電子報2006/5/30－「房價看漲建商惜售」http://218.210.51.188/2006/new/may/30/today-e2.htm
8. 自由電子報2006/09/06－「北市住宅供不應求台中市供過於求」http://www.libertytimes.com.tw/2006/new/sep/6/today-stock7.htm

校內：2107-02-06公開
校外：2107-02-06公開電子論文尚未授權公開，紙本請查館藏目錄

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