隨著近年土地價格上漲，閒置土地活化受到重視，政府公有非公用土地之處分方式眾多，而近期國有財產署鼓勵以設定地上權為主要處分方式。有鑑於國內較少針對國有非公用土地以設定地上權方式檢視住宅價格差異，因此本研究將進一步分析，希望土地活化時酌以設定地上權住宅方式進行。在研究設計上，本研究將以臺南舊府城地區為研究對象，並使用內政部實價登錄資料，選取住宅大樓、公寓、華廈之交易，並排除特殊交易標的，但保留備註欄為地上權之案例，再透過建置迴歸模型、差異中差異法等進行評估，分析設定地上權對於都市整體效益之影響。而實證進行前透過疊圖分析檢視臺南市之公有土地分布狀況是為細碎而且零散，進而檢視臺南市設定地上權之處分正負向效果。
實證操作進行則因臺南市設定地上權案例較少且多為租賃權住宅，因此以高雄市地上權住宅樣本進行特徵價格模型之建置，透過模型的測試進行最適模型的選取，再以F檢定得知高雄市地上權與所有權是具有顯著差異的。依此研究成果進行修正作為臺南市建構設定地上權之模型，其中住宅結構特徵包含總面積、樓別、廳堂數、衛浴數越多，則房價越高；屋齡為負向相關，房屋越老舊會使得房價下降，而地上權住宅如同預期相較於所有權住宅較為低價。本研究亦針對臺南市地上權住宅與所有權住宅價格模型以中位數進行預測，結果顯示臺南市舊府城地區各區域地上權住宅與所有權住宅價差約16%，符合本研究之預測。

With an increase in land prices in recent years, the revitalization of state-owned non-public land with unused state has been emphasized. Recently, the National Property Administration has encouraged the establishment of superficies as the main form of disposal. Therefore, this study will examine the price difference between superficies and ownership for residential land. In terms of research design, this study takes the old town of Tainan City as the research target. We use the real price registration data of the Ministry of the Interior to select the transactions of condominium, apartment complex, and terraced house, where the data base excludes the special transaction targets. Next, to evaluate impacts of the properties with superficies on the overall efficiency of the urban area, we use two regression models, the hedonic price model and the difference-in-difference model, respectively.
Because most cases of transaction for housing are ownership transaction rather than leasehold or superficies, we use data of transaction in Kaohsiung City as our basic model. Then we modified the basic model to yields a model for Tainan City. The results show that the price difference between superficies and ownership for residential land was about 16% in each area of the old town of Tainan City.

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