臺灣的都市計畫體系主要延續日本殖民時期的制度發展並且於戰後受歐美規劃思潮影響甚巨，都市計畫的目的是為了有序管理都市空間以及引導適當開發的法定計畫，透過法令制度工具包含土地使用分區管制規則、容積率管制、都市設計審議等等實踐規劃目標，依法管制。然而，兩項因素構成臺灣的規劃並沒有如計畫落實。
首先，臺灣的都市發展可以追溯到清代，而現代城市規劃體系卻是從1964年開始正式實施。此一現象使臺灣都市計畫必須包容幾百年來已經發展的使用模式，並且遷就於日本統治時期完成的土地使用規則。第二，政府推行都市計畫後，為了促使經濟發展推動一系列的土地使用政策，如客廳即工廠政策，將原已存在的土地使用更加複雜，並開啟土地使用的濫觴、引起土地使用上的農工爭地、住商搶地的現象。
都市的實際發展往往同時受到房地產市場、政治影響以及市民使用行為之影響。而開發審議過程中又多直接審視土管內容而鮮少與地區規劃目標的確認，導致許多土地開發雖符合土地使用分區管制，卻與整體規劃的方向和規劃願景相悖。以原高雄市為例，其都市計畫範圍內的商業區約有35％是做為純住宅的開發，且其中多為高級住宅大樓開發。這進一步指出，臺灣的土地使用分區管制可能無法有效餞行規劃目標，進而影響都市發展的預期方向。
本研究討論原高雄市的商業區與住宅區的發展，首先對規劃歷史和土地利用理論進行文獻回顧，並透過都市計畫書圖與土地利用現況比對計畫與現況發展的差異，探索高雄市一致性規劃的潛在問題，後引入實際開發資料釐清現況。最後與規劃者和開發者、計畫審查者、政府單位等權利相關人進行訪談，以了解計劃與現實之間差距的可能原因，以反饋未來對臺灣相關法規的修訂。

Planning system in Taiwan follows the rule of that in Japan and contemporary planning system was implemented after 1964. While making plan after the real development, it forces plans in Taiwan have to face the existed developments in centaries, and to consider the land use rules published during Japanese colonization in order to protect the property right of landowners. When there is a gap between plan and the real development, public and private sectors tend to rely on market to form the developed part of the city, and make additional rules to control new developing area. By making plans in new ways in new developing area, developed part may be influenced and the landowners may accept the change even though part of their right would be taken.

外文文獻
ACC. (2009). Guide to Mixed Use Development. Retrieved from Adelaide City Council, 1-44.
ACT. (2011a). City Centre Development Code. Retrieved from ACT Planning & Land Authority, 1-52.
ACT. (2011b). CZ2 Office Areas Outside Centres Development Code. Retrieved from ACT Planning & Land Authority, 1-32.
ACT. (2011c). CZ5 Mixed Use Zone Development Code. Retrieved from ACT Planning & Land Authority, 1-39.
ACT. (2011d). CZ6 Leisure and Accommodation Zone Development Code. Retrieved from ACT Planning & Land Authority, 1-32.
ACT. (2011e). Group Centres Development Code. Retrieved from ACT Planning & Land Authority, 1-54.
ACT. (2011f). Local Centres Development Code. Retrieved from ACT Planning & Land Authority, 1-25.
ACT. (2011g). Town Centres Development Code. Retrieved from ACT Planning & Land Authority, 1-51.
ACT. (2017). Commercial Zone Development Code. Retrieved from ACT Government Environment and Sustainable Development, 1-37.
Alfasi, N., Almagor, J., & Benenson, I. (2012). The actual impact of comprehensive land-use plans: Insights from high resolution observations. Land Use Policy, 29(4), 862-877.
Bhatta, B. (2010). Analysis of urban growth and sprawl from remote sensing data: Springer Science & Business Media.
BPS. (2015). Mixed Use Zones Project Code Concepts Report. Retrieved from City of Portland Bureau of Planning and Sustainability:
Brody, S. D., & Highfield, W. E. (2005). Does planning work?: Testing the implementation of local environmental planning in Florida. Journal of the American Planning Association, 71(2), 159-175.
Carmona, M., Carmona, S., & Gallent, N. (2003). Delivering new homes: Processes, planners and providers: Psychology Press.
Carmona, M., & Sieh, L. (2004). Measuring quality in planning: managing the performance process: Routledge.
Coupland, A. (2005). Reclaiming the city: Mixed use development: Routledge.
Cullingworth, J. B., & Booth, P. (1999). British planning: 50 years of urban and regional policy: A&C Black.
Daniels, M. K. (2014). Assessing “Mixed-Use”-Evaluating New Urbanism in New England.
District of Columbia Municipal Regulations - General Use Provision For MU Zones, 500 C.F.R. (2016a).
DCOZ. (2016b). MIXED USE (MU) ZONES. Retrieved from District of Columbia
Ferm, J., & Jones, E. (2016). Mixed-use ‘regeneration’of employment land in the post-industrial city: challenges and realities in London. European Planning Studies, 24(10), 1913-1936.
Frontczak, M., Andersen, R. V., & Wargocki, P. (2012). Questionnaire survey on factors influencing comfort with indoor environmental quality in Danish housing. Building and Environment, 50, 56-64.
Girard, L. F. (2011). Multidimensional evaluation processes to manage creative, resilient and sustainable city. Aestimum(59), 123.
GoogleMaps. (2018). 海邊路. Retrieved from https://www.google.com.tw/maps/@22.618759,120.2932007,3a,75y,45.31h,122.14t/data=!3m7!1e1!3m5!1s3HbdXSIxCmjSLE-IujlU7A!2e0!6s%2F%2Fgeo0.ggpht.com%2Fcbk%3Fpanoid%3D3HbdXSIxCmjSLE-IujlU7A%26output%3Dthumbnail%26cb_client%3Dmaps_sv.tactile.gps%26thumb%3D2%26w%3D203%26h%3D100%26yaw%3D30.247715%26pitch%3D0%26thumbfov%3D100!7i13312!8i6656?hl=zh-TW
Grant, J. (2002). Mixed use in theory and practice: Canadian experience with implementing a planning principle. Journal of the American Planning Association, 68(1), 71-84.
Grant, J. (2007). Encouraging mixed use in practice. Incentives, Regulations and Plans: The Role of States and Nation-states in Smart Growth Planning, 57-76.
GSADPTI. (2017). Adelaide(City) Development Plan. Retrieved from Government of South Australia Department of Planning, Transport and Infrastructure:
Hillier, J. (2007). Stretching beyond the horizon: a multiplanar theory of spatial planning and governance: Ashgate Publishing, Ltd.
Hoppenbrouwer, E., & Louw, E. (2005). Mixed-use development: Theory and practice in Amsterdam's Eastern Docklands. European Planning Studies, 13(7), 967-983.
Huang, S.-W., & Hsieh, H.-I. (2014). The study of the relationship between accessibility and mixed land use in Tainan, Taiwan. International Journal of Environmental Science and Development, 5(4), 352.
Hwang, J.-y., Fujii, T., & An, S. (2013). Planning Implications of Mixed Use Areas in Taipei.
Jacobs, J. (2016). The death and life of great American cities: Vintage.
Janin Rivolin, U. (2008). Conforming and performing planning systems in Europe: An unbearable cohabitation. Planning, Practice & Research, 23(2), 167-186.
Kong, H., Sui, D. Z., Tong, X., & Wang, X. (2015). Paths to mixed-use development: A case study of Southern Changping in Beijing, China. Cities, 44, 94-103.
Kvale, S., & Brinkmann, S. (2009). Interviews: Learning the craft of qualitative research. California, US: SAGE, 230-243.
Lau, K. M., & Li, S.-M. (2006). Commercial housing affordability in Beijing, 1992–2002. Habitat International, 30(3), 614-627.
Lau, S., Giridharan, R., & Ganesan, S. (2005). Multiple and intensive land use: case studies in Hong Kong. Habitat International, 29(3), 527-546.
Loh, C. G. (2011). Assessing and interpreting non-conformance in land-use planning implementation. Planning Practice and Research, 26(3), 271-287.
Mabaso, A., Shekede, M. D., Christa, I., Zanamwe, L., Gwitira, I., & Bandauko, E. (2015). Urban physical development and master planning in Zimbabwe: An assessment of conformance in the City of Mutare.
Morris, A. (2015). A practical introduction to in-depth interviewing: Sage.
Puşcaşu, V. (2009). ZONING OR MIXED USE–A DILEMMA FOR PUBLIC ADMINISTRATION DECISION? PUBLIC ADMINISTRATION & REGIONAL STUDIES, 48.
Rowley, A. (1996). Mixed-use development: ambiguous concept, simplistic analysis and wishful thinking? Planning Practice & Research, 11(1), 85-98.
Shi, B., & Yang, J. (2015). Scale, distribution, and pattern of mixed land use in central districts: A case study of Nanjing, China. Habitat International, 46, 166-177.
Steele, W., & Ruming, K. J. (2012). Flexibility versus certainty: unsettling the land-use planning shibboleth in Australia. Planning Practice and Research, 27(2), 155-176.
Wikipedia contributors. (2018). Mixed-use development. Retrieved from https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Mixed-use_development&oldid=844807433
Zhao, P., Lü, B., & De Roo, G. (2011). Impact of the jobs-housing balance on urban commuting in Beijing in the transformation era. Journal of transport geography, 19(1), 59-69.
Zhu, X.-q., Wu, Y., & Huang, C.-d. (2010). Survey on evolvement motivaion and archetypal classification of mixed-use settlements: A study on work-live models in Southeast China. Paper presented at the Mechanic Automation and Control Engineering (MACE), 2010 International Conference on.
社團法人臺灣建築會（1937）。臺灣都市計畫令 : 關係法規と解說 (Vol. 1)。臺北市: 社團法人臺灣建築會。
中文文獻
內政部（2018）。內政部不動產資訊平台。檢自https://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0104.aspx。
內政部營建署建築管理組（2013）。建築物使用類組及變更使用辦法。
包志毅、罗慧君（2004）。城市街道绿化树种结构量化研究方法。林业科学，40(4)，166-170。
唐佩瑾、吳美美（2013）。從文獻回顧探究碩士論文創新書寫現象。圖書館學與資訊科學，39(2)，4-25。
國家發展委員會（2014）。都市及區域發展統計彙編。檢自國家發展委員會。
國家發展委員會（2015）。都市及區域發展統計彙編。檢自國家發展委員會。
國家發展委員會（2016）。都市及區域發展統計彙編。檢自國家發展委員會。
國家發展委員會（2017）。都市及區域發展統計彙編。檢自國家發展委員會。
張逸民（2009）。計畫管制與實際開發的都市形態差異—從高雄市內惟埤文化園區特定區內住宅開發商運作邏輯的角度。國立成功大學都市計劃學系學位論文， 1-120。
李鎨翰、林其本、林敬哲（2012）。台南市戶外通風之初步評估與解析研究，建築學報，(79)， 86-104。
杨俊宴, & 吴明伟（2006）。城市 CBD 空间形态量化研究——中国 CBD 发展量化研究之二。城市规划，30(2)，18-25。
林建元（2004）。高度不確定性用地需求之土地開發控制系統-以宗教用地為例 (I)。
林敬哲（2010）。以戶外通風及遮雨遮蔭指標評估都市街角景觀—以台南市好望角計畫為例。國立成功大學建築學系學位論文，1-239。
林金定、嚴嘉楓、陳美花（2005）。質性研究方法: 訪談模式與實施步驟分析。身心障礙研究季刊，3(2)，122-136。
梁丽萍（2004)。量化研究与质化研究——社会科学研究方法的歧异与整合。山西高等学校社会科学学报，16(1)，25-28。
江衍志（2016）。以特定區計畫形塑大學城風貌之計畫評估研究。國立成功大學都市計劃學系學位論文，1-89。
王婉晶、揣小伟、黄贤金、陈志刚、钟太洋、李丽（2013）。基于空间吻合性的土地利用总体规划实施评价方法及应用。农业工程学报，29(4)，1-14。
田莉、吕传廷、沈体雁（2008）。城市總体規划實施評价的理論与實証研究——以廣州市總体規划(2001-2010年)为例。城市规划学刊，5，90-96。
經濟建設委員會（2004）。都市及區域發展統計彙編。檢自經濟建設委員會。
經濟建設委員會（2005）。都市及區域發展統計彙編。檢自經濟建設委員會。
經濟建設委員會（2006）。都市及區域發展統計彙編。檢自經濟建設委員會。
經濟建設委員會（2007）。都市及區域發展統計彙編。檢自經濟建設委員會。
經濟建設委員會（2008）。都市及區域發展統計彙編。檢自經濟建設委員會。
經濟建設委員會（2009）。都市及區域發展統計彙編。檢自經濟建設委員會。
經濟建設委員會（2010）。都市及區域發展統計彙編。檢自經濟建設委員會。
經濟建設委員會（2011）。都市及區域發展統計彙編。檢自經濟建設委員會。
經濟建設委員會（2012）。都市及區域發展統計彙編。檢自經濟建設委員會。
經濟建設委員會（2013）。都市及區域發展統計彙編。檢自經濟建設委員會。
臺南市政府（2016）。變更臺南市東區細部計畫(第二次通盤檢討)案(依臺南市都市計畫委員會第 56 次會議決議再公開展覽)計畫書。檢自臺南市政府。
萬文隆（2004）。深度訪談在質性研究中的應用。生活科技教育月刊，37(4)，17-23。
蔡之豪（1999）。日治時代臺灣都市計畫法制歷程之研究。中國文化大學建築及都市計畫研究所學位論文，1-179。
許碧蘚，臺北市政府發言人室（2007）。北市修正臺北市土地使用分區管制規則部分條文，現行商業區工業區使用管制方式將改採負面表列。檢自http://www.gov.taipei/ct.asp?xItem=981349&ctNode=5158&mp=100001。
謝秀芳（2002）。質性研究。雲科大體育，(5)，45-53。
賴彥妏（2014）。營建法規對高層建築發展之影響-以台南市東區為例。國立成功大學都市計劃學系學位論文，1-92。
陳佩琪, & 闕雅文（2014）。新竹市民對世博臺灣館之評價--條件評估法之應用。建築學報，(89)，115-133。
高雄市政府（2002）。變更高雄市高速公路五甲交流道附近特定區細部計畫（第二次通盤檢討）案。1-65。
高雄市政府（2003）。變更高雄市內惟埤文化園區特定區計畫（通盤檢討）案。1-139。
高雄市政府（2005a）。變更高雄市都市計畫(佛公地區)細部計畫(第二次通盤檢討)案。1-121。
高雄市政府（2005b）。變更高雄市都市計畫（凹子底地區）細部計畫（第三次通盤檢討）案。1-155。
高雄市政府（2005c）。變更高雄市都市計畫（籬子內舊部落地區）細部計畫（第二次通盤檢討）案。1-124。
高雄市政府（2006）。變更高雄市都市計畫（崗山仔地區）細部計畫（第三次通盤檢討）案。1-204。
高雄市政府（2007a）。變更高雄市二苓地區細部計畫部分第二次通盤檢討案。1-165。
高雄市政府（2007b）。變更高雄市楠梓區（國立高雄大學鄰近地區）細部計畫通盤檢討案。1-232。
高雄市政府（2007c）。變更高雄市都市計畫大林蒲地區細部計畫(第三次通盤檢討)案。1-127。
高雄市政府（2008a）。變更高雄市都市計畫（鹽埕地區）細部計畫（第三次通盤檢討）案。1-153。
高雄市政府（2008b）。變更高雄市都市計畫凹子底地區細部計畫部分第四種住宅區為第五種住宅區〔配合高雄市第29期重劃區增設巷道以容積補償案〕。1-32。
高雄市政府（2008c）。變更高雄市都市計畫臨海特定區細部計畫(第四次通盤檢討)案。1-252。
高雄市政府（2009a）。變更高雄市凹子底地區細部計畫部分第三種住宅區為道路用地、部分道路用地為第三種住宅區（第59期重劃區）案。1-13。
高雄市政府（2009b）。變更高雄市都市計畫(左營地區)細部計畫(第三次通盤檢討)案。高雄市政府1-216。
高雄市政府（2009c）。變更高雄市都市計畫（鼓山地區）細部計畫（第三次通盤檢討）案。1-225。
高雄市政府（2009d）。變更高雄市都市計畫港墘地區與小港特定區細部計畫（第三次通盤檢討）並配合變更主要計畫案（第一階段）。1-196。
高雄市政府（2009e）。變更高雄市高速公路五甲交流道附近特定區細部計畫（第三次通盤檢討）案‧1-157。
高雄市政府（2010）。變更高雄市都市計畫(凹子底地區)細部計畫(第四次通盤檢討)案。1-306。
高雄市政府（2011a）。擬定及變更高雄市凹子底地區細部計畫（配合河堤國小設校）案。1-79。
高雄市政府（2011b）。變更高雄市都市計畫(援中港、下鹽田地區)細部計畫(第三次通盤檢討)案。1-134。
高雄市政府（2012a）。擬定及變更高雄市前鎮區臨海特定區細部計畫（配合五甲公園）案。1-72。
高雄市政府（2012b）。變更高雄市大坪頂特定區（孔宅、大坪與坪頂舊聚落及一號、五號道路毗鄰地區）細部計畫通盤檢討案。1-102。
高雄市政府（2012c）。變更高雄市高坪特定區計畫細部計畫（第二次通盤檢討）案。1-121。
高雄市政府（2013a）。變更高雄多功能經貿園區特定區細部計畫（第二次通盤檢討）案。1-212。
高雄市政府（2013b）。變更高雄市都市計畫(楠梓舊部落鄰近地區)細部計畫通盤檢討案。1-271。
高雄市政府（2014a）。擬定高雄市旗津區特定觀光發展專用區細部計畫案。1-42。
高雄市政府（2014b）。擬定高雄市都市計畫凹子底地區（原文小6）細部計畫案。1-35。
高雄市政府（2014c）。擬定高雄市都市計畫凹子底地區細部計畫（建台水泥原廠區變更）案。1-320。
高雄市政府（2014d）。變更高雄市主要計畫(旗津區)部分住宅區、公園用地及機關用地為特定觀光發展專用區及住宅區案。1-125。高雄市政府:
高雄市政府（2014e）。變更高雄市原都市計畫（前金、新興、苓雅地區）細部計畫（道路用地為第四種商業區及第四種商業區為道路用地）案。1-33。
高雄市政府（2014f）。變更高雄市原都市計畫區（前鎮及苓雅部分地區）細部計畫(第三次通盤檢討)案。1-188。
高雄市政府（2014g）。變更高雄市都市計畫（旗津地區）細部計畫（第三次通盤檢討）案。1-235。
高雄市政府（2014h）。變更高雄市都市計畫（灣子內地區）細部計畫（第四次通盤檢討）（第一階段）案。1-303。
高雄市政府（2014i）。變更高雄市都市計畫港墘地區與小港特定區細部計畫(部分第三種商業區為廣場用地、部分廣場用地為第三種商業區)案。1-19。
高雄市政府（2015a）。擬定高雄市原主要計畫區(鼓山地區)細部計畫(文中44變更為住宅區)案。1-61。
高雄市政府（2015b）。變更高雄市主要計畫（前金區）部分機關用地及交通用地為商業區（配合高雄捷運O4站周邊土地整體使用）案。1-53。
高雄市政府（2015c）。變更高雄市原都市計畫區（三民區部分）細部計畫（第三次通盤檢討）（第一階段）案。1-479。
高雄市政府（2016a）。擬定高雄市前鎮及苓雅部分地區(原文小61用地)細部計畫案。1-79。
高雄市政府（2016b）。變更高雄市二苓地區細部計畫部分第三種住宅區為醫療用地(配合小港醫院擴建)案。1-58。
高雄市政府（2016c）。變更高雄市都市計畫(楠梓加工出口區、後勁及右昌一帶鄰近地區)細部計畫通盤檢討案。1-309。
高雄市政府（2017a）。擬定及變更高雄市都市計畫二苓地區都市計畫(配合機十二機關用地)細部計畫案。1-107。
高雄市政府（2017b）。擴大及變更原高雄市主要計畫(第三次通盤檢討)(第一階段)案計畫書。1-471。
高雄市政府（2017c）。變更原高雄市（前金、新興、苓雅地區）細部計畫（第四次通盤檢討）案。1-232。
黃世孟（1985）。臺灣都市計畫歷史之初探 (1895~ 1945 年)。都市與計劃，12(1)，1-20。
黃世孟（1987）。日據時期台灣都市計畫範型之硏究。國立台灣大學土木工程學硏究所都市計畫硏究室。