台灣祭祀公業的存在，除緣於中國宗族財產權觀念傳承，並隱涵三百年來先人渡海開發的一頁艱辛。面對現今都市變遷與社會發展，市區祭祀公業「公同共有」土地處分利用的複雜性一直是土地開發實務與都市計畫專業間必須面對又揮之不去的夢魘。本研究嘗試以整理台灣祭祀公業沿革出發，瞭解「權利主體」法制觀念的更迭，係造成今日管理、處分的限制與開發、利用困擾的主因；再輔以實務開發個案之試算(以都市更新權利變換方式開發)，證明了地主、政府與民間開發商皆有比傳統開發方式更佳的利基與大力推動的可行性。最後並對當前都市更新子法中獎勵投資抵減項目提出改良建議。

The existence of the worship guild of Taiwan, in addition to the traditional Chinese religious property right heritage, it also implies the hardship of our ancestors who crossed seas to come to Taiwan. Facing the current modern urban change and social development, the complexity of the Land “in Commune” of worship guild has always been the problem the land development practical an urban plan expert must face and the lingering nightmare. This study attempts to start from the history rearrangement of the worship guild of Taiwan to understand the change of the “right subject” legal concept become the main cause for the trouble on restriction, development and utilization of management and disposal now. Then, to supplement with the calculation (developed with urban renewal right switch method) on practical development case to prove that the landowner, government and the private developer all have better profit basis and greater developing possibility. At last, to give some improvement advice for investment encouragement deduction items of urban renewal sub-law.

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