都市更新條例為我國推動都市更新之主要依循，其鼓勵民間自行辦理都市更新之重要策略為更新地區。都市更新條例立法已經過20多年，全臺已劃定六百餘處更新地區，然僅有全台僅有309處已完工之都市更新案件。且以臺北市為例，已完工之更新案件有超過40%非位於經政府劃定之更新地區。從制度面而言推動都市更新之最小單位為更新單元，前述現象或許代表劃定更新地區與更新單元存在一定的落差。
透過文獻及相關理論回顧，顯示民間自辦都市更新完全依賴市場機制，而其關鍵在於實施者的獲利與交易成本關係。因此本文以臺北市已完工之自辦都市更新案件，作為實施者可接受之交易成本與獲利關係進行分析，並藉比較更新地區內外之案件，探討劃定更新地區對於都市更新交易成本之影響。更進一步以統計分析交易成本與更新案價格及實施者獲利之關係，期望釐清市場機制以研究成果作為都市更新相關政策之檢討及修正之參考。
本研究分析得到以下結論：（一）都市更新交易成本對於都市更新事業存在一定影響，然而相對收益面之市場價格，該影響性幾乎不存在；（二）劃定更新地區可能影響實施者決策，但影響項目多在於影響市場價格因素，並非為直接影響交易成本之項目；（三）都市更新條例第九次修法強化都市更新推動制度，減少推動中之不確定性、協商成本以降低都市更新交易成本，然而對於更新地區內外之區別及都市更新之市場性檢討甚少。
根據研究結果，本研究提出以下建議：（一）建議後續研究進行各更新地區類型之分組比較，或以更新辦理方式等其他可能影響交易成本之屬性進行研究；（二）交易成本可以個別量化之方式進行比較分析，以區別影響房地價格之因素；（三）建議都市更新條例及相關制度考量各地區之市場特性，對應各市場特性考量適合擔任之實施者類型，並從制度面設計不同協助方式。

Urban Renewal Act 1998 (URA) has had a great influence in implementation of urban regeneration. One of the most important instruments in URA is the “(urban) renewal area” (RA) which is an area demarcated to undergo urban renewal in accordance with procedures set forth in the URA or Urban Planning Law. Until 2020, there are more than 600 RAs while only 309 urban renewal projects completed. 156 cases, over half of the total completed projects, located in Taipei City, the capital city of Taiwan. However, among these 156 projects, more than 40% are not in any RA. This phenomenon might indicate that there might not be so much difference between whether RA is demarcated from developers’ perspective. Recent research indicates that the transaction cost of is the key for success of urban renewal. Thus, the policy and the amendments of URA are focusing on reducing transaction cost and rewarding implementing urban renewal to promote urban renewal business. This study attempts to clarify the effect of RA demarcations by analyzing completed projects in Taipei City from the aspect of transaction cost and revenues. The result shows that RA demarcations barely impact transaction cost of urban renewal projects in comparison of other real estate factors. Thus, while demarcating RAs, the government might have to take situations of real estate transaction in considerations. In the other hand there should be a clear classification of RAs and the government should consider providing different assistance rather than only rewards.

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