產業轉型、人口結構改變等，造成既有的城市失去原有的活力，使都市產生人口下降、空屋率增加、不動產價值下跌、犯罪率增加等問題。如上所為都市萎縮(本文採日人學者「都市縮小」用語)的議題陸續在已開發國家中出現，然而各個城市對於縮小的原因、定義卻不盡相同，歸結問題原因主要在於人口及產業的變化；有些學者進而結合社會治安、不動產價格等作為該現象的具體描述，並說明縮小的現象是一種市中心空洞化的過程，本研究關於此論述將以台南市作為研究區域進行探討驗證。
首先，本文蒐集國外縮小都市的經驗，分別釐清都市縮小的原因及該事實所造成的社會現象，歸納出不同都市的縮小情況，並根據文獻衍生出不侷限於「都市」範疇的研究對象，選擇縮小地區作為研究的名詞界定。本研究選擇台南市37個行政區作為實證基地，並蒐集近10年縮小標準的相關數據資料，運用敘述統計與追蹤資料分析分別找出台南市縮小的地區及住宅價格相對較低的地區。
敘述統計結果顯示縮小地區在空間上的分布主要位於台南市大都會區的邊緣帶狀地區，從地理空間分布來看，台南市縮小模式為都市邊緣地區的縮小，並非適用市中心空洞化來解釋台灣的縮小現象。
以城市結構的角度切入，比對敘述統計與追蹤資料分析的結果，發現敘述統計中指認出的縮小地區，其透天住宅價格普遍偏低，加上Chow檢定與虛擬變數的應用，說明縮小的現象確實會反映在住宅價格上。若以台南市37個行政區來看，模型中影響住宅價格的顯著變數包括人口數、戶量、高齡比、就業機會，其與住宅價格皆呈現正相關的結果。

Industrial restructuring and demographic change resulted in problems about cities losing their vitality, the urban population declining, increasing in vacancy rates, falling real estate values, increasing crime rate and other issues. Shrinking cities emerged issues in development countries; however, it’s difficult to have the same definition in cities over the world. Boils down mainly problems in shrinking cities were due to changes in population and industry. Some scholars combined with social security, real estate prices, etc. as a specific description of the phenomenon, and the phenomenon is a situation of narrowing downtown hollowing process. This study will be discussed with respect to this research area to explore Tainan as verification.
The discussion about Shrinking Cities is mainly focused on population and industrial decline simultaneously. Related researches pointed out that the decline of cities would also effect real estates. Signs of shrinking cities facing in Taiwan were different from Detroit, Leipzig and other cities to reduce industrial scale. Therefore, this study used phenomenon of population and industrial decline to evidence the effect on real estates from the perspective of urban fabric. For this reason, this study used panel data analysis to realize relationships about population, employment and housing prices. The study showed that population and industrial decline phenomenon indeed reflected in housing prices, and housing prices in shrinking area have decreased gradually. It’s necessary to response this situation by making best housing policy.

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