大多數旅館促參案多以單一旅館作為投資標的，在我國旅遊市場有限的情況下，以此單一用途之投資潛在相當大的風險。台南文化園區內水景公園土地面積有3.3公頃，原規畫開發一座大型旅館，此與文化園區之功能並不貼切，況且，旅館服務對象有限，難謂有何公共利益。因此在本研究基地上添置定目劇場呼應本園區應有之文化功能，是值得探究的問題。
本開發案包含旅館、宴會廳、定目劇場與商地街四項建築，雖性質不同但可相輔相沉，達到相乘效果，尤其與投資組合之經濟效益。本研究分析結果，旅館客房投資效益最低，宴會廳最高也較為可信。定目劇由國際定目劇策展人評估，收益較高，亦可發揮集客功能。商店街則可將旅客滯留時間加長，有利於提高本投資收入。各分項投資之內部報酬率(IRR)旅館為16.16%，宴會廳18.85%，商店街18.85%，定目劇場19.73%，總投資組合為17.91%。其中旅館與定目劇之收入受外在環境影響較大，也較不穩定，但宴會廳與商店街投資效益較為穩定，應可作為分散風險之項目。本基地之商店街為純提供旅客徒步休閒購物之街區，為台南市所需之商業建築形台，長期經營風險較低。
另，促參案權利金收取方式，影響民間機構投資意願甚大，本研究先排除權利金支出，得出投資效益之六項指標，再設定民間機構投資報酬率12%時，其應繳納之變動權利金比例為5%。

SUMMARY
Most of hotel BOTs are based on one hotel as investment target. Since tourist market in Taiwan is limited, the investment with single purpose is relatively risky. Square measure of water feature park in Tainan Cultural and Creative Park is 3.3 hectare. The original plan is to develop one large-scale hotel which does not meet the function of cultural park. The clients of hotel are limited and it is not associated with public benefit. Therefore, this study will explore the installation of repertoire theater on the base to respond to the cultural function of this park.

INTRODUCTION
Cultural Park of this study is based on local historical and cultural spots and tourism. Upon Repertoire Theater, it extends to the shopping street, hotel and banquet hall as portfolio to create multiple land use and environmental reconstruction. By combination effect between business with higher investment benefit and public cultural business and investment development scale and rationality upon simulation of volume and analysis of financial revenue and expenditure, it aims to enhance public benefit and reasonable criteria of private investment.

METHODS
This paper conducts financial assessment of operation by multiple dimensions. The feasibility is based on figures of different items. Public cultural business tends to rely on governmental budget and it can hardly be executed by private participation. The research topic refers to combination of other affiliated business to solve financial revenue and expenditure of long-term operation and meet public benefits and intension of investment.

RESULTS AND DISCUSSION
According to the findings, investment benefit of rooms of hotel is the lowest. Banquet hall is the highest and more reliable. Repertoire is evaluated by international repertoire curator and the benefit is higher. It can also attract the clients. With the shopping street, the passengers will stay longer and it will increase the incomes. As to IRR of different items of investment, hotel is 16.16%, banquet hall is 18.85%, the shopping street is 18.85% and repertoire theater is 19.73%. Total portfolio is 17.91%. Revenues of hotel and repertoire tend to be influenced by external environment and are unstable. Nevertheless, benefits of banquet hall and the shopping street are more stable and they can be the items to disperse the risk. The shopping street of this base is the area for the travelers’ walking and shopping and it is the business construction needed by Tainan City. Risk of long-term operation is lower.
The collection of BOT premium significantly influences investment intention of private institutions. This study first skips the expenditure of premium, obtains 6 indexes of investment benefits and sets the return on investment 12% of private institutions with 5% of variable premium.

CONCLUSION
The development project includes four constructions: hotel, banquet hall, repertoire theater and the shopping street. Although they are different categories, they can complement each other and lead to the benefit of portfolio.

一、 論文
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二、 期刊、會議與學報
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三、 書籍
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四、 相關網站及法令
1. 財政部國有財產署結合目的事業主管機關辦理國有非公用不動產改良利用之收益分收比例計算方法
2. 財政部國有財產署結合目的事業主管機關辦理國有非公用不動產改良利用作業原則
3. 交通部觀光局，2011年台灣地區國際觀光旅館營運分析報告，2011年。
4. 財政部推動促參司，http://ppp.mof.gov.tw/ppp.website/Default.aspx
5. 中華民國主計處統計資訊網，http://www.stat.gov.tw/point.asp?index=2
6. 中央銀行全球資訊網http://www.cbc.gov.tw/sp.asp?xdurl=banking/rates_04.asp&ctNode=371
7. 財政部國有財產署http://www.fnp.gov.tw/Edict.php?page=RuleInfo&TRE_ID=802&act=ArtAll