都市更新事業為一城市中重要的公共政策，依據都市更新條例第一條所定，其目的為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。其中所帶來環境改造及經濟價值更是關注之議題。臺灣自1998年11月頒布都市更新條例，開始推動都市更新之相關工作，至今已有16年之久，而最積極參與都市更新推動的地區為臺北市，計有130件都市更新核定，目前陸續推動中。根據統計資料，臺北市屋齡30年以上的住宅比例高達4成以上，建築物公共設施也較為老舊，再加上臺北市的可建築用地日漸稀少，隨著時間及經濟發展，房價及地價也越來越高漲，因此都市更新工作不僅是政府的政策，亦是實施者（建築開發商）參與不動產開發之重要來源。

都市更新土地開發方式，主要以權利變換及協議合建二種方式辦理，本研究以協議合建作為研究範圍，從法令獎勵面、規劃設計面、審查階段及銷售階段，瞭解都市更新開發過程中之利益來源，當利益來源越多奬勵值越高時，越有利於實施者與地主之利益分配，對於都市更新之推動更有助益。

本研究係透過實施者財務評估，分析雙方所分配之利益，並以修正重複議價賽局理論，驗證所分配之利益是合宜的，驗證過程中需考量房地產價格波動幅度以及都市更新獎勵條件等因素。最後以實際個案分析作為模擬操作，計算出實施者與地主最佳分配比，研究結果顯示修正重複議價賽局較適合應用於基地條件稍差、低房價地區且地主選擇實施者的機會較少時。

Urban renewal is an important public policy in cities. As provided in Article I of the Urban Renewal Act, the purpose of urban renewal is to promote the planned redevelopment and use of urban land, renovate urban functions, improve the living environment and promote the public interest. The resulting environmental renovation and economic value are issues of concern. Since the promulgation of Taiwan’s Urban Renewal Act in November 1998, urban renewal-related work has been promoted for 16 years. Taipei is the area of most active participation in the urban renewal and renovation as 130 cases of urban renewal projects have been approved and implemented. According to statistics, houses aged more than 30 years account for more than 40% in Taipei, and the public facilities of those buildings are relatively old. Moreover, the land available for building decreases in Taipei. As a result, housing and land prices will continue to rise over time and under the economic development. Therefore, urban renewal is not only a governmental policy but also a major source of participation of developers (building developers) in real estate development.

Land development of the urban renewal projects are mainly implemented by right transfer or joint construction by agreement. Focusing on the joint construction by agreement, this study explored the sources of interests in the urban renovation development process from the legal reward perspective, planning design perspective, review stage and sales stage perspective. When there are more sources of interests and rewards, it is more beneficial to the distribution of benefits between the implementers and the land owners, and thus it is more beneficial to the promotion of the urban renovation projects.

This study analyzed the benefits distributed between the two parties through the implementer financial evaluation, and applied the modified repeated bargaining game theory to verify whether the distributed benefits are appropriate. In the verification process, factors such as the fluctuations in housing and real estate prices and the conditions for urban renewal rewards should be considered. Finally, with the case analysis as the simulation operation, this study calculated the optimal distribution ratio between the implementer and the land owner. According to the findings of this study, modified repeated bargaining game theory is more applicable when the land conditions are poor, the prices are low and the opportunities of land owners to choose land developers (implementers) are fewer.

【學位論文】
1.蔡伊聰，民間合作建築土地所有權人與建設公司權益分配比例之研究，私立
逢甲大學管理學院土地管理研究所，碩士論文，1996。
2.林佑璘，臺北市實施都市更新歷程及影響之研究，中國文化大學環境設計學
院建築及都市計畫研究所，碩士論文，2003。
3.楊艾嘉，都市更新地區與周圍地區房價差異因素之探討－以台北市為例，國
立成功大學都市計劃研究所，碩士論文，2004。
4.張松源，台北市都市更新案執行問題與改善策略之研究，國立台灣科技大學
設計學院建築研究所，碩士論文，2005。
5.韓莉雯，容積獎勵與建築高度限制對都市更新之影響，國立交通大學工學院
專班營建技術與管理組，碩士論文，2007。
6.麥怡安，我國都市更新權利變換制度之研究－以實施者與土地權利人間權益
分配問題為中心，國立政治大學地政研究所，碩士論文，2008。
7.張晏臺，民間辦理都市更新事業遭遇問題之研究－以台北市為例，中華大學
建築與都市計畫研究所，碩士論文，2009。
8.黃斐萱，都市更新中的公民參與和政府角色－以台北市永春社區為例，國立
政治大學公共行政學系，碩士論文，2012。
9.江志恩，影響都市更新合建分配比率因素之研究－以臺北市為例，國立政治
大學地政學系，碩士論文，2013。
10.張民忠，以線性模式探討Nash議價賽局，國防管理學院資源管理研究所，
碩士論文，1997。
11.范姜金蓮，雙邊貿易談判在促進貿易利得分配公平上之角色－一個超邊際分
析模型，國立中山大學經濟學研究所，碩士論文，2000。
12.沈靜悅，民間建築合建行為之研究-以賽局理論分析，朝陽科技大學建築及
都市設計研究所，碩士論文，2006。
13.黃文玉，應用賽局理論於土地開發之研究－以台糖公司合建案為例，國立嘉
義大學土木與水資源工程研究所，碩士論文，2008。
14.許時翰，以合作賽局理論探討都市更新權利變換方式利益分配之研究，國立
台灣科技大學設計學院建築研究所，碩士論文，2008。
15.羅浚杰，以賽局理論探討民間土地整合開發之地主拿翹行為，國立台北大學
不動產與城鄉環境學系，碩士論文，2008。
16.鄧筱蓉，台北市房價泡沫知多少?房價vs.租金與房價vs.所得，國立政治大
學地政研究所，碩士論文，2008。
17.林榆芝，地主特質對申請都市更新事業計畫影響之賽局分析，國立台灣大學
工學院建築與城鄉研究所，碩士論文，2010。
18.連玉霞，以賽局理論探討土地合作開發之研究，國立高雄應用科技大學財經
與商務決策研究所，碩士論文，2011。
19.蔡宗翰，以拍賣賽局理論分析第二價格競標之效益與實證，國立台灣大學土
木工程學研究所，碩士論文，2012。

【網路資料】
1.臺北市都市更新處，http://www.uro.taipei.gov.tw/
2.內政部營建署都市更新網，http://twur.cpami.gov.tw/public/pu-
index.aspx
3.臺北市法規查詢系統，http://www.laws.taipei.gov.tw/lawsystem/
4.臺北市不動產數位資料庫，http://tredb.taipei.gov.tw/2008TPWS/
5.住展房屋網，http://www.myhousing.com.tw/
6.臺北市政府都市發展局，http://www.planning.taipei.gov.tw/
7.內政府地政司全球資訊網，http://www.land.moi.gov.tw/
8.臺北市居住服務平台，
http://www.housing.taipei.gov.tw/statistics-1.aspx
9.臺北市建築管理工程處，http://www.tccmo.taipei.gov.tw/

【研究報告】
1.江中信，都市更新作業程序與獎助規定，2013。
2.莊孟翰，2010都市均衡發展與房價變動趨勢論壇－臺中都市均衡發展與房價
變動趨勢，2010。

【期刊】
1.郭大誠，黃進源，房價與實施者參與權利變換意願之探討，2011臺北市都市
更新學會都市更新研究成果發表會論文集，2011。

【參考書目】
1.Robert Gibbons, 1992, A Primer in Game Theory, Harvester
Wheatsheaf.，頁68-71。
2.Roger A. McCain，陳建良翻譯，賽局理論，2006年，智勝文化事業有限
公司。