都市計畫的職責為作為未來城市發展藍圖的引導；然而，私部門的開發行動才是都市計畫能否落實的關鍵，其中私部門開發的行動中又以不動產開發業者對住宅的開發最為大宗。是以，本研究認為有必要了解開發業者在進行住宅開發時的邏輯思維，藉此幫助規劃者了解目前住宅開發市場的趨勢，以及提供相關的規劃參考建議。
依此，本研究引入法國經濟社會學家Michel Callon(2007)行銷佈局(Market Devices)之概念，用以探討臺南市不動產開發業者複雜的住宅開發策略與佈局。不同的開發業者對於他們所要開發的產品都有特定的偏好或是看法，這些偏好來自於他們過去的經驗累積或是市場資訊等。而這些偏好會透過他們對於住宅產品的安排而得到最佳的產出結果，藉此幫助他們控制市場並履行企業本身所追求的目標。上述所提到開發業者對於產品的安排即視為他們的住宅開發行銷佈局，差異的行銷佈局受到開發業者不同的偏好、經濟行為(Exchange)、考量媒介(Agent)及產品內容(Product)所影響。
本研究的研究對象為臺南市的895家不動產開發業者，主要採用方法為文獻回顧法、次級資料收集、問卷調查法，並以深度訪談法及次級資料收集作為研究實證的方法。總計回收168份問卷，問卷回收率為58%，使用具有累加與單向性特質的哥特曼量表(Guttman Scalegram Analysis )、對數線性模型(Log-linear Model)及交叉表分析(Cross Table Analysis)。
根據研究結果歸納目前臺南的住宅開發可分為4種行銷佈局，第一種行銷佈局為46-70坪的透天住宅，多為在原臺南縣的區域範圍內，其所注重的開發偏好為基本的交通與生活機能條件及建築產品的材料品質等，佔總樣本的18.5%。第二種行銷佈局為45坪以下及46-70坪的首購及換屋型透天，其良好生活與交通機能、建築材料的品質及衛浴設備等都是必要元素，佔總樣本的 27.4%。第三種行銷佈局為 71 坪以上的透天豪宅，搭配良好交通生活機能、 建築材料設備景觀設計、物業管理、電梯設備及室內裝潢，佔總樣本的4.8%。第四種行銷佈局為大樓類型的產品，其搭配良好生活與交通機能、建築材料的品質及衛浴設備等，佔總樣本的13%。
開發業者在進行住宅開發行動時，以消費者的考量與企業本身的利益為最大的歸依，在規劃無法提出適當的管制下，導致規劃並無法領導住宅開發的落實；反之，私部門的開發已經凌駕於都市計畫之上。

To read a plan of a city is to envision the blueprint of the city’s projective future; however, to see how it is built is to check the reality of a plan. Not all housebuilding developers conform the city planned for their development. Conversely, they perform in the way of maximizing their profits. Therefore, it is necessary to understand the motivations that developers based on to perform their city-building activities. According to previous studies, this research found that developers design their product-commodity (i.e. buildings) by calculating a great range of factors and combining certain factors together to control the market. In the line of the argument proposed by French sociologist Michel Callon, this research tried to figure out the “Market Devices” of the developers in Tainan City.

(一)英文期刊
1. Buzzelli M. and Harris R. (2006). Cities as the Industrial Districts of Housebuilding. International Journal of Urban and Research, 30 (4), 894-917.
2. Callon, M. and Muniesa, F. (2005). Economic Market as Calculative Collective Device. Organization Studies, 26, 1129-50. (法文版於2003年；英文版於2005年發表)
3. Callon, M. (2007). An Essay on the Growing Contribution of Economic Market to the Proliferation of the Social. Theory, Culture & Society, 24(7-8), 139-163.
4. Rowley, A. (1998). Private‐Property Decision Makers and the Quality of Urban Design. Journal of Urban Design, 3(2), 151-173.
5. Podolny, Joel (2001). Networks as the Pipes and Prisms for Market. The American Journal of Sociology, 107(1), 33-60.
6. White, H. C. (1981). Where Do Markets Come From?. American journal of sociology, 517-547.

(二)中文期刊
1. 楊宗憲(2003):住宅市場之產品定位分析—建商推案行為之研究。住宅學報，12(2)，123-139。
2. 劉德祥(2003):對數線性分析法在觀眾研究上的應用。博物館學季刊，17(1)，121-130。

(三)中文書籍
3. 吳家德(2008)。房地產理論與實務。臺北市:五南。
4. 林左裕(2010)。不動產投資管理。臺北市:智勝。
5. 席汝楫(1997)。社會與行為科學研究方法。臺北市:五南。
6. 許文昌(1997)。不動產開發。臺北市:文笙。
7. 陳正昌(2011)。多變量分析方法 : 統計軟體應用。臺北市:五南。
8. 陳世雷(2012)。超強房地產行銷術。臺北市:書泉。
9. 陳淑美、黃名義(2005)。不動產投資精義。臺北市:文笙。
10. 張玉貞(1993)。產品定位實務。臺北市:基泰建設。
11. 張金鶚(1997)。房地產投資決策-理論與實務。臺北市:華泰。
12. 張紹勳(2007)。研究方法:精華本。臺中市:滄海。
13. 黃宗源(2013)。土地開發與規劃設計應用。臺北市:永然。
14. 廖咸興、李阿乙、梅建平(1999)。不動產投資概論。臺北市:華泰。
15. 楊國樞、文崇一、吳聰賢、李亦園(1975)。社會及行為科學研究法。臺北市:東華。
16. Alan Agresti(2003)。類別資料分析導論。劉應興譯。臺北市:華泰。
17. Knoke D. and J.Burke P.(2012)。對數線性模型。吳曉剛主編、盛智明譯。中國上海市:格致。

(四)英文書籍
1. Latour, B. (1987). Science in action: How to Follow Scientists and Engineers through Society. Harvard university press.
2. Callon, M. (1998). The Laws of the Market. Oxford, UK: Blackwell.
3. Callon, M., Yuval M. and Fabian M. (eds) (2007). Market Devices. London, UK: Blackwell.
4. Fainstein, S. (2001). The City Builders. (2nd ed.). Oxford, UK and Cambridge, MA: Blackwell.
5. Luhmann, N. (1990). Essays on Self-Reference. NY: Columbia University Press.
6. Moulier-Boutang, Y. (2011). Cognitive capitalism. Cambridge, UK and Malden, MA: Polity Press.
7. Podolny-Joel M. (2008). Status Signals:A Sociological Study of Market Competition. Princeton University Press

(五)專門及研究報告
1. 謝宏昌(2004)。都市再發展政策中主要參與者的差別目標與專業觀點之探討。行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告(計畫編號：NSC 92-2415-H-006-012-sss)。
2. 謝宏昌(2008)住宅開發產業的自我組織演化現象與其對研究都市發展的啟示：以高雄市為例。2008年中華民國都市計劃學會、區域科學會、住宅學會、地區發展學會聯合年會暨論文研討會發表論文，臺北，臺北大學。

(六)學位論文
1. 吳依妮(2004)。上市建築開發業公司治理與開發決策過程之研究。國立臺北大學地政學系碩士論文。
2. 李婉琳(2014)。都市計畫對台南市住宅開發商多樣化投資影響之研究。國立成功大學都市計劃學系碩士論文。
3. 徐燕興(1996)。臺南地區婦女工作、社區情感與社區公共事務參與關係之研究。國立成功大學都市計劃學系碩士論文。
4. 陳翠芸(2008)。高雄市建築開發商之創新研究。國立成功大學都市計劃學系碩士論文。
5. 張如瑩(2005)。建築開發商差別投資習性與慣例之研究—以高雄市為例。國立成功大學都市計畫學系碩士班碩士論文。
6. 曾松昱(2005) 。開發商差異投資行為-以高雄市為例。國立成功大學都市計畫學系碩士班碩士論文。
7. 張逸民(2009) 。計畫管制與實際開發的都市形態差異—以高雄市住宅開發商行動的調查為例。國立成功大學都市計劃學系碩士論文。
8. 張雅惠(2008) 。高雄市住宅開發產業自我組織之研究。國立成功大學都市計畫學系碩士班碩士論文。
9. 鄭名妤(2010)。從實現市場論角度探討新建住宅開發商的經濟行動決策。國立成功大學都市計畫學系碩士班碩士論文。

(七)網路等電子化資料
1. 臺南市歷年不動產業者家數統計資料【資料檔】(2012版)。臺北市:經濟部工商服務統計。
2. 臺南市不動產開發商業同公會會員名單【資料檔】(2015版)。臺南市:臺南市不動產開發商業同公會。
3. 臺南市歷年房地產開工統計資料【資料檔】(2014版)。臺南市:臺南縣/市不動產開發商業同公會。
4. 臺南縣不動產開發商業同公會會員名單【資料檔】(2015版)。臺南市:臺南縣不動產開發商業同公會。
5. 臺南新屋網網站(2015)。建案基本資料查詢。http://www.prince.tw/
6. 經濟部商業司(2015)。公司及分公司基本資料查詢。http://gcis.nat.gov.tw/pub/cmpy/cmpyInfoListAction.do