「不動產」依其需求與使用形態的不同，可能是人民賴以居住、占有、使用、收益、投資等目的之財產權，與人民的關係不僅為對於財產法益的支配與享有而已，從不動產對照在人民實際需求觀察，更可能與人民維持基本生活的「居住人權」或賴以維生的資產相關，由此可見，不動產與人民的關係，與一般的財產權不盡相同，其所影響的層面相當廣泛。
「不動產交易」是以不動產為標的物的交易行為，而在於不動產買賣時，出賣人所欲移轉的財產權及買受人所欲支付之價金，其象徵的不僅是一種商品交易行為，而可能交織著買、賣雙方及其家人的各種希望與依賴，其交易目的更是經過審慎評估，是以，受影響的人可能擴及買、賣雙方當事人以外之第三人，因此不動產交易安全之確保具有重大意義。由於不動產價值高昂，無疑象徵著不動產買賣交易的資金，是多人同心協力所籌措購買之成果;如以貸款方式購買，需負擔日後長年償還貸款之壓力。若在不動產買賣交易中受有不測之損害，通常也可能象徵多年的努力形同泡影，由此可見對人民影響不容小覷。
人民於不動產交易行為時，有鑑於不動產交易金額龐大，衡量一般人民一生中收入所得，少有如此龐大金額的交易行為，在面對龐雜的不動產法律及陌生的交易程序，買賣當事人對於交易的知識與經驗常有所欠缺，難以預見交易風險之存在，並進一步規避風險。由於不動產交易存在風險，政府基於維護不動產交易安全的施政理念，建立「地政士制度」，以協助維護不動產交易安全的施政目標。地政士法於民國91年施行至今，對於人民關於不動產交易安全的維護，繫諸地政士從業人員於實質執行業務的過程，是否能意識到政府制定地政士證照制度之用意，進而於受民眾委託處理不動產交易時，盡到防免交易風險之義務，藉以確立地政士制度設置所能發揮的功能與責任。
本文以下將針對地政士於不動產交易所應發揮之功能及應踐履之義務進行探討，以形塑地政士執業時應具備之職業義務內涵，以期發揮地政士專業功能及促進交易安全之目的，並提昇地政士制度尊嚴與榮譽。

According to different needs and uses, real state can be defined as the property for residence, possession, utilization, earning, investment or other purposes. in other words, it is not only related with a citizen’s legal claim or possession of a property. From the perspective of a citizen’s actual needs, it is more like a property associated with residence or making a living. Thus, real estate, not totally the same as other properties, affects a citizen even more comprehensively.

"Real estate transaction” means that the real estate is the subject matter of a transaction. In a real estate trading, the property that the seller wants to transfer and the price that the buyer wants to pay collectively symbolize not only a commodity trading behavior. This trading may incorporate the expectation and reliance of these two parties or even those of their families. The transaction is generally with a deliberate assessment, affecting the trading two parties or even the third party. Therefore, it is of great importance that real estate transactions need to be secured. Since real estate is a high value asset, its transaction undoubtedly implies years of hard working or collective savings of many people. Sometimes, it also involves loans or payment installments for long years. That is, if the real estate transaction is subject to any unexpected damage, it implies that years of efforts may pop like bubbles. This impact on citizens cannot be overlooked.

Since that there are risks in any real estate transactions, which also usually involve huge amount of money, and that the general public hardly spend their earnings and savings for transaction of huge value, they may face complicated real estate law and unfamiliar transaction procedure. The trading two parties, the buyer and the seller, may be lack of sufficient trading knowledge or experience, and fail to foresee and avert any unpredictable transaction risks. To maintain the real estate transaction security as a governance philosophy, the legal system of land administration agents is introduced. Among that, “Land Administration Agent Act” was enacted since the year 2002 in order to maintain real estate transaction security. This study explored whether the land administration agents exactly perceives the legislative purpose of land administration agents license and endeavors to avoid any trading risks when he is entrusted by the client to practices his profession. Examining whether land administrator system truly plays its role and exerts its protection responsibility is the main focus of this research.

This article aims to discuss the functions and obligations for land administration agents in real estate transactions. By forming the connotations of their obligations, the professional functions of land administration agents might be exerted and transaction security be promoted, so as to improve their dignity and honor.

一、中文參考文獻
(一)、專書(按照作者姓氏筆劃遞增)
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3、王澤鑑，債之關係的結構分析，收錄於：民法學說與判例研究(第四冊)，2009年，頁83-127，自版。
4、王澤鑑，出賣他人之物與無權處分，收錄於：民法學說與判例研究(第四冊)，2009年，頁129-140，自版。
5、王偉霖、李念祖，律師利益衝突的迴避義務，收錄於：東吳大學法學院－法律倫理學， 2009年，頁309-336，新學林出版。
6、吳瑾瑜，消費者定型化契約在台灣的管制現況－以行政管制為觀察中心，收錄於：政治大學法學叢書，2011年，頁19-33，元照出版。
7、林利芝，律師保密義務VS.律師誠實義務，收錄於：東吳大學法學院－法律倫理學，2009年，頁289-299，新學林出版。
8、陳立夫，禁止外國人取得權利之土地：土地法第十七條，收錄於：土地法釋義(一)，2016年，頁29-49，元照出版。
9、陳自強，不完全給付與不完全履行，收錄於：民法研究基金會－民事法之思想啟蒙與立論薪傳－孫森焱前大法官八秩華誕祝壽論文集，2013年，頁549-574，新學林出版。
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(三)、期刊論文(按照作者姓氏筆劃遞增)
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(四)、碩博士論文(按照作者姓氏筆劃遞增)
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3、林慧貞，附隨義務與民事責任之發展，國立台灣大學法律學研究所博士論文，2005年。
4、林宗穎，被害人與有過失之研究，國立台灣大學法律學院法律學研究所碩士論文，2009年。
5、黃敏哲，與有過失之法理與應用－以被害者無責任能力及被害者個人因素為中心，輔仁大學法律學系碩士論文，2006年。
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7、藍雅清，律師民事責任之研究，國立台灣大學法律研究所碩士論文，2002年。
(五)、研究報告(按照作者姓氏筆劃遞增)
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3、陳明燦，行政訴訟土地事件專題研究計畫案﹣不動產權利登記爭議問題之研究﹣報告書，司法院行政訴訟及懲戒廳委託研究，2010年。
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6、謝明瑞，實價登錄與房價，財團法人國家研究基金會，國改研究報告，2012年。

(六)、大法官解釋
1、釋字第143號。
2、釋字第352號。
3、釋字第545號。

(七)、最高法院判例(按照年度由新至舊)
1、85年台上字第1756號民事判例。
2、42年台上字第126號民事判例。
3、41年台上字第323號民事判例。
4、37年上字第7645號民事判例。

(八)、最高法院決議
106年2月14日第3次民事庭會議決議。

(九)、行政法院裁判(按照年度由新至舊)
1、最高行政法院
(1)、100年度判字第1219號裁定。
(2)、94年度判字第191號判決。

2、高等行政法院
(1)、臺北高等行政法院：102年度訴字第164號判決。
(2)、臺北高等行政法院：100年度訴字第846號判決。

(十)、普通法院裁判(按照年度由新至舊)
1、最高法院
(1)、106年度台上字第214號民事判決。
(2)、105年度台上字第473號民事判決。
(3)、104年度台上字第1573號民事判決。
(4)、104年度台上字第1970號民事判決。
(5)、104年度台上字第2409號民事裁定。
(6)、103年度台上字第848號民事判決。
(7)、103年度台上字第2478號民事判決。
(8)、102年度台上字第345號民事判決。
(9)、101年度台上字第2002號民事判決。
(10)、100年度台上字第328號民事判決。
(11)、100年度台上字第856號民事判決。
(12)、99年度台上字第890號民事判決。
(13)、95年度台上字第1070號民事判決。
(14)、93年度台上字第1014號民事判決。
(15)、91年度台上字第1301號民事判決。
(16)、91年度台上字第496號民事判決。
(17)、91年度台抗字第147號民事裁定。
(18)、89年台上字第1011號民事判決。
(19)、86年度台上字第181號民事判決。
(20)、85年度台上字第2879號民事判決。
(21)、80年台上字第2241號民事判決。
(22)、76年台上字第1408號民事判決。
(23)、70年台上字第375號民事判決。

2、高等法院及其分院
(1)、臺灣高等法院：105年度上易字第28號民事判決。
(2)、臺灣高等法院臺南分院：105年度重上字第8號民事判決。
(3)、臺灣高等法院：104年度上字第932號民事判決。
(4)、臺灣高等法院：104年度重上字第1064號民事判決。
(5)、臺灣高等法院：104年度重上更(一)字第47號民事判決。
(6)、臺灣高等法院：104年度上易字第598號民事判決。
(7)、臺灣高等法院臺南分院：104年度上字第137號民事判決。
(8)、臺灣高等法院：103年度上易字第2366號刑事判決。
(9)、臺灣高等法院：103年度重上更(一)字第143號民事判決。
(10)、臺灣高等法院：103年度上易字第340號民事判決。
(11)、臺灣高等法院臺中分院：103年度上字第359號民事判決。
(12)、臺灣高等法院：102年度上易字第847號民事判決。
(13)、臺灣高等法院：101年度重上國更(一)字第5號民事判決。
(14)、臺灣高等法院：101年度重上字第203號民事判決。
(15)、臺灣高等法院：101年度上字第724號民事判決。
(16)、臺灣高等法院臺中分院：101年度上更(一)字第3號民事判決。
(17)、臺灣高等法院臺南分院：101年度上易字第242號民事判決。
(18)、臺灣高等法院：100年度重上字第851號民事判決。
(19)、臺灣高等法院：100年度重上字第138號民事判決。
(20)、臺灣高等法院高雄分院：100年度上字第3號民事判決。
(21)、臺灣高等法院高雄分院：99年度上字第117號民事判決。
(22)、臺灣高等法院：98年度上字第437號民事判決。
(23)、臺灣高等法院：98年度重上字第609號民事判決。
(24)、臺灣高等法院花蓮分院：98年度上字第14號民事判決。
(25)、臺灣高等法院高雄分院：98年度上易字第39號民事判決。
(26)、臺灣高等法院臺中分院：98年度上更(一)字第14號民事判決。
(27)、臺灣高等法院臺中分院：97年度消上更(一)字第2號民事判決。
(28)、臺灣高等法院臺中分院：96年度上易字第37號民事判決。
(29)、臺灣高等法院：95年度上字第193號民事判決。
(30)、臺灣高等法院：95年度上字第52號民事判決。
(31)、臺灣高等法院：95重上更(二)98號民事判決。
(32)、臺灣高等法院臺南分院：95年度上易字第228號民事判決。
(33)、臺灣高等法院臺南分院：95年度上易字第90號民事判決。
(34)、臺灣高等法院臺中分院：92年度上易字第22號民事判決。
(35)、臺灣高等法院：90年度上更(五)第258號民事判決。
(36)、台灣高等法院：89年度重上字第342號民事判決。

3、地方法院
(1)、臺灣桃園地方法院：105年度訴字第1989號民事判決。
(2)、臺灣臺北地方法院：104年度訴字第1193號民事判決。
(3)、臺灣新北地方法院：104年度重訴字第550號民事判決。
(4)、臺灣臺南地方法院：104年度簡上字第73號民事判決。
(5)、臺灣臺北地方法院：103年度訴字第2565號民事判決。
(6)、臺灣臺北地方法院：103年度消字第3號民事判決。
(7)、臺灣臺北地方法院：103年度訴字第3046號民事判決。
(8)、臺灣新北地方法院：103年度訴字第1062號民事判決。
(9)、臺灣新北地方法院：103年度訴字第1803號民事判決。
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(11)、臺灣士林地方法院：103年度簡上字第27號刑事判決。
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(13)、臺灣高雄地方法院：103年度訴字第1371號民事判決。
(14)、臺灣臺北地方法院：102年度訴字第4347號民事判決。
(15)、臺灣新北地方法院：102年度訴字第596號民事判決。
(16)、臺灣士林地方法院：102年度訴字第382號民事判決。
(17)、臺灣桃園地方法院：102年度訴字第1169號民事判決。
(18)、臺灣新竹地方法院：102年度訴字第215號民事判決。
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(21)、臺灣臺中地方法院：100年度訴字第2517號民事判決。
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(24)、臺灣臺中地方法院：99年度重訴字第188號民事判決。
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(26)、臺灣桃園地方法院：97年度重訴字第128號民事判決。
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(二)、中華民國地政士公會全國聯合會http://www.rocrea.org.tw/rocrea/index.asp。
(三)、中華民國內政部地政司網站，https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/index.asp。
(四)、內政部不動產資訊平台，http://pip.moi.gov.tw/V2/Default.aspx。
(五)、內政部戶政司網站，http://www.ris.gov.tw/189。
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(七)、日本司法書士聯合會，http://www.shiho-shoshi.or.jp。
(八)、台北市地政士公會，http://www.tprea.org.tw/society/tprea/filedownload.asp。
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(十二)、行政院消費者保護委員會，http://www.cpc.ey.gov.tw。
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(十七)、國家教育研究院雙語詞彙、學術名詞暨辭書資訊網，
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(十八)、第一建築經理股份有限公司，http://www.first1.com.tw/。
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(二十)、僑馥建築經理股份有限公司，http://www.ctop.tw/。