台灣都市計畫區中常可發現有住宅區空地，這些空地的存在造成土地市場的不健全，並且成為都市中藏污納垢的角落，而若空地面積龐大且分布不均也代表著都市發展的不均衡。

台灣地區自1980年以來，住宅區計畫面積增量每六年平均約1,845公頃。以所有住宅區興建容積率120％的住宅，每人居住樓地板面積30平方公尺來保守估計，也足可容納738,000人，幾乎快等於2005年全台南市都市計畫區內人口。再看到論文中作進一步觀察的台南縣，自1980年以來每六年所增加的住宅區面積平均超過150公頃以上。以台南縣通盤檢討時所用的住宅區容積率低標值150％，與每人居住樓地板面積30平方公尺來保守估計，上述每六年平均增加的住宅區面積157公頃，將可容納78,500人，而台南縣都市計畫區內實際人口每六年的增量，經常低於這數值，若沒有這麼多人口來使用住宅區增量面積，產生空地是在所難免。在空地實地調查部分，大內都市計畫區中空地多半位於都市計畫區的外圍，老舊聚落中的空地常面積小且不多見；高速公路永康交流道附近特定區內的空地，基本上還是在計畫區的邊緣較為常見。在此間的空地有越靠近永康市公所地區或者越接近台南市，其數量越少，以及面積越小的趨勢。特定區內目前尚有民間建築行為進行，且有不少新建房屋待售，可見營建與買賣房屋的活動在此特定區內還算有活力，都市仍處於發展中的狀態。

為什麼會有這些空地呢？本文由都市土地使用規劃的面向探討住宅區空地的產生原因，運用Kaiser, E. J.、Godschalk, D. R.與Chapin, F. S.所提出的土地使用規劃賽局觀點，來探討這個問題。在賽局中會有規劃規則與規劃的參與者，而本文就由台灣都市土地使用規劃的規則與土地使用規劃的參與者這兩個角度切入，發掘住宅區有大量空地的原因。

在規劃規則方面，發現台灣的都市土地使用規劃自日治時期以來，總是在規劃都市人口與都市土地時，分別考量，並且有規劃過量的傾向，直到1990年代末期，台灣的都市才全面實施容積率管制，但在之前規劃所產生的空地現象已難立除。在規劃參與者方面，台灣的都市發展中常有地方派系操弄都市計畫委員會，使市場、政府甚至規劃師向地方派系靠攏，將大批都市土地閒置等待時機開發，順遂其牟利之目的。除上述兩因素外，尚有其他因素，如過境道路的開闢與都市未在產經政策的影響範圍內等等，亦可能造成都市住宅區空地的產生。

面對這些空地，要如何處理之？本文提出「改進都市計劃作業」、「改良都市計畫審議組織」與「空地自治管理」三點，期望能對於都市住宅區空地現象的緩和有所幫助。

We can discover very often vacant lands in residential districts in Taiwan. The existence of vacant land causes the land market unsound and become a corner full of dirt. Besides, it also represents that urban development is unbalanced if vacant lands cover huge areas and distribute disproportionately.

The planning areas of residential districts have increased average 1,845 hectares every six years in Taiwan since 1980. Considering the residential district of the capacity rate 120 percent, the resident area per person, 30 square meters, it can accommodate 738,000 people, which is almost equal to the population in urban planning districts in Tainan City in 2005. In this article, we can see that the area has increased above average 150 hectares every six years since 1980 in Tainan County. Considering conservatively, the lowest level of the capacity rate in residential districts in Tainan County 150 percent, and the resident area per person 30 square meters, the areas of residential districts increasing every six years mentioned above can accommodate 78,500 people. However, the increase of actual population every six years in urban planning districts in Tainan County usually is lower than this number. If it were not so many people to use the increased area of the residential district, it was reasonable that vacant land was produced. In investigating real vacant land, most vacant land in Danei urban planning districts locates in the skirt of planning districts; vacant land is not much and small in the old town. Basically, the vacant land in the specific district around the Yongkang interchange of highway is more often seen in planning area. The amount tends to be less, and the area tends to be smaller near Yongkang city hall or Tainan city. There are still behavior of public construction and new buildings in sale, which we can tell that the construction and the trade of houses are dynamic. The city is developing.

Why is there vacant land? In this article, the author explored the reason why vacant lands came out in light of urban land use planning and the game theory of land use planning by Kaiser, E. J., Godschalk, D. R. and Chapin, F. S. In game theory, there are planning rules and planning participants. Therefore, here, we examined the reasons from the perspectives of urban land use planning rule and land use planning participants in Taiwan.

In planning rules, we discovered that urban land use planning has been considered separately when planning urban population and land since the Japanese colonial period in Taiwan, and has been tended to plan overmuch. Taiwan’s urban had not implemented overall control for the floor area ratio until the end of 1990A.D. However, the phenomenon of vacant land was hard to be eradicated before planning. In planning participants, local faction would manipulate urban planning commission in order to make markets, government and even planners close to local faction, and left a batch of lands unused waiting for the timing to develop them to earn extravagant profits. Except the two reasons mentioned above, there are still other reasons. For example, the development of linking road and urban out of the influence under the industrial and economic policies would also lead to urban vacant land in residential districts.

How to deal with these problems when facing the vacant land? In this article,” the project of improving urban planning” “the development of urban planning investigation organization”, and “vacant lands autonomous management” were proposed to expect that they can help decrease the phenomenon of vacant lands in urban residential districts.

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