隨著建築業從景氣谷底進入復甦期，居民對生活品質之需求也日漸提高，而一些研究報告也顯示出住戶對居住環境水準的要求已從住宅實體，延伸至外部的各種鄰里環境，及公共設施服務量等因素。但目前建設公司往往以「跟隨流行」或「創造流行」兩種特質，作為創造公共設施及開放空間的單向行銷，這種過度投資與脫離實務的做法，往往造成設施使用率偏低、甚至荒廢，也可能造成住戶日後維修成本的增加。因此瞭解住戶對社區環境的需求及分析社區環境對居住滿意度的影響，用以區隔消費族群，選擇與提供住戶真正需要的社區環境，減少住戶長期維護費用，達到住戶居住環境的滿意，將是建設公司能超越同業競爭的關鍵因素。
因此本研究的目的在探討住戶重視的社區環境與居住滿意度二者間的因果關係，研究範圍界定在高雄市50戶以上的集合住宅社區，其共同設施之使用與管理，具有整體不可分性之集居地區。而以民國八十四年公寓大廈管理條例實施以後，私人建設開發且在高雄市市政府工務局有登記成立之管理委員會的大樓為研究對象，並參考過去有關滿意度模式之研究，整理出滿意度關係模式作為基本研究架構，針對居民對社區環境的反應，採用問卷方式，再將調查資料以信度與效度分析、因素分析、變異數分析及LISREL等統計方法進行資料建檔及分析，除探討研究假設外，並驗證此研究架構是否適用於建築業？或進一步修正為更佳的模式。
　　本研究經實證分析結果歸納如下：
1.居民對社區環境的事前期待與實際績效兩者的差異(約等於吻合程度)會影響居住滿意度。
2.居民對社區環境的事前期待會影響吻合程度，並間接影響居住滿意度。
3.社區環境中，居民較重視安全、機能、便利等因素。
4.個人屬性對社區環境有不同的偏好，也會影響居住滿意度。
5.社區規模不同，對社區環境有不同的偏好，也會影響居住滿意度，但不會影響滿意度的結構模式。

　　As the prospect of the architectural industry rises from the bottom into the restoration period, the residents’ requirements of the residence quality are also raised. The related research reports indicate that the residents’ requirements of the living environment have shifted from the building to the surrounding neighborhood environment and the quality of public facilities, etc. But currently, the construction corporations base mostly on “following the trend” and “creating the trend” principles to perform the one -way marketing of constructed public facilities and open space. The over-investment and out of actuality will often cause the results of low use, and even out of use of the public facilities, which might result in the increase of maintenance cost for the residents. For one construction corporation to defeat its competitors, the key factors lie in understanding residents’ requirements of the community environment, analyzing the community environment’s influence on the residence satisfaction, so it can enable market segmentation, offer the consumers with satisfactory choices, and provide the residents with the community environment they really need, which in turn will reduce the long-term maintenance cost, and raise the residents’ satisfaction of the living environment.

　　The purposes of this research are to discuss the key community environment factors which the residents require of, and the relation between community environment and residence satisfaction. The scope of this research focuses on the housing over fifty families in Kaohsiung City, which use and maintenance of public facilities is not separable. Our subjects are the housing private with formally registered management committee which are formed after the effectuation of the Apartment Management Regulation in 1995. We also refer to previous researches of the satisfaction models, and form a related satisfaction model as the basic structure of this research. We send out questionnaires to survey the reactions of residents towards environment, and to perform the data filing and analysis by the reliability and validity、factor analysis、analysis of variance and LISREL. We compare the data with our research hypothesis, and to discuss whether the research structure is valid for the architectural industry, or it should be modified to better serve its purpose.

The results of this research include:
1.The difference between residents’ previous expectations and the performance of the community environment (approximately equals to disconfirmation) does have an effect on the living satisfaction.
2.Residents’ previous expectations on the community environment will influence disconfirmation, and indirectly influence the living satisfaction.
3.In the community environment, residents emphasize security, function and convenience factors.
4.Personal attributes will have different preference of community environment, it will also affect the living satisfaction.
5.The different scale of community and different preference of community environment will also affect living satisfaction, yet will not affect the satisfaction model.

＜中文部份＞

1.王志賢（1997），「高層國宅社區外部空間規劃與使用之研究－以高雄市君毅、正勤國宅為例」，成功大學建築研究所碩士論文。
2.王順治（1998），「台灣地區國宅居住密度與居住品質之調查研究」，成功大學建築研究所博士論文。
3.王瑞男（1998），「高層集合住宅居住環境品質問題探討以台中市五期重劃區為例」，台灣科大工程技術所碩士論文。
4.朱美珍（1997），「台灣社區發展的歷史過程與未來發展」，人文學報，4卷，23期，頁61-81。
5.李永展、何紀芳（1995），「社區環境規劃之新範型」，建築學報，12期，頁113-122。
6.李素馨（2000），「都市住宅社區形成與居民被害恐懼感關係之研究」，都市與計劃，27卷，1期，頁25-45。
7.呂志祥（2001），「以社區環境再造提升都市發展競爭力之研究」，2001中華民國都市計劃學會年報，年會暨論文研討會，頁A5.52-A5.63。
8.吳萬益、林清河（2001），「企業研究方法」，東華書局。
9.吳垂楊（1996），「都市居民社區滿意度與遷移傾向之研究－以台南都會區為例」，成功大學都市計畫所碩士論文。
10.吳育東（1999），「多變量統計方法應用於行動電話消費者購買行為與滿意度之研究」，成功大學統計研究所碩士論文。
11.林瑞欽（1994），「社區意識的概念－測量與提振策略」，社區發展研究學刊，31期，頁1-21。
12.邱茂林、游晉程（1999），「集合住宅屬性與設施管理之決策關係研究」，建築學報，28卷，頁33-57。
13.侯錦雄、宋念謙（1998），「台中市黎明社區居民社區意識之研究」，建築學報，24期，頁51-65。
14.唐麗英、胡安華（1996），「滿意度模式建立與滿意構面確認之研究」，交大管理評論，16卷，1期，頁55-74。
15.孫明為（1997），「以公共設施滿意度與社會網絡強度評估社會生活品質之研究」，成功大學都市計畫所碩士論文。
16.席嘉勳（1998），「高雄市勞工居住滿意度之研究」，中山大學中山學術所碩士論文。
17.許健龍（1993），「理想居住環境品質之評估探討」，逢甲大學土地管理所碩士論文。
18.黃定國（1994），「社區開放空間課題分析及未來規劃方向的研究」，建築學報，11期，頁73-101。
19.陳彥仲（1997），「住宅選擇程序性決策模式」，住宅學報，5期，頁37-49。
20.陳亮全（2000），「近年台灣社區總體營造之展開」，住宅學報，9卷，1期，頁61-77。
21.陳建忠（1997），「居住環境需求模型之研究」，國立雲林技術學院學報，6卷，3期，頁369-377。
22.陳順宇（2004），「多變量分析」，三版，東華書局。
23.陳清江（2002），「眷村居民居住品質滿意度與對社區改建需求之研究－以高雄市明建新村為例」，中山大學公共事務管理所碩士論文。
24.郭桓志（2000），「新竹市生活環境品質滿意度調查分析」，中華大學電機工程所碩士論文。
25.曾國雄、鄧振源、胡志平（1990），「台北市生活環境認知特性之研究」，國立台灣大學建築與城鄉研究學報，5卷，1期，頁1-19。
26.曾國雄、顏永坤、陳君杰（1993），「都市環境特性與評估之比較研究－台北都會區、東京都與漢城市為對象區域」，都市與計劃，20卷，3期，頁263-278。
27.張金鶚、曾善霞（1991），「台北市住宅品質指標之研究」，都市與計畫，18卷，1期，頁83-106。
28.張碧玲（1995），「大台北地區購屋者滿意度之研究－以LISREL進行理論驗證」，台灣大學商學研究所碩士論文。
29.溫琇玲、林立韙、彭喜豪（1999），「從中國理水觀點探討河流沿岸居民之生活滿意度」，建築學報，29卷，頁17-33。
30.葉凱莉、喬友慶（2001），「顧客滿意評量之再探討」，管理評論，20卷，2期，頁87-111。
31.楊龍士、蔡靜宜、張青雯（1993），「理想居住環境品質之評估探討－以台中四、五期重劃區高層集合住宅為例」，中華民國建築學會，第六屆建築研究成果發表會論文集，頁219-226。
32.蔡宏進（1991），「社區原理」，台北，三民書局。
33.劉志清（1993），「高樓購買者對住宅品質需求之研究－以台南市為例」，成功大學企管所碩士論文。
34.賴明茂（1998），「雲林科技大學教職員團體住居空間需求之調查研究」，建築學報，25期，頁61-77。
35.謝祥孟（1997），「顧客滿意度模式之實證研究－以台北市本國商業銀行為例」，台灣大學商學研究所碩士論文。
36.內政部營建署（1998），「下水道法施行細則」，營建雜誌社。
37.內政部營建署（2004），「建築技術規則解釋函令彙編」，營建雜誌社。

＜英文部份＞

1.Athanassopoulos, A. D. (2000), “Customer Satisfaction Cues to Support Market Segmentation and Explain Switching Behavior, ” Journal of Business Research, Vol. 47, pp. 191-207.
2.Cardozo, R. N. (1965), “An Experimental Study of Customer effort, Expectation and Satisfaction,” Journal of Marketing Research, Vol. 24, pp. 244-249.
3.Churchill, G. A. and Surprenant. J. C. (1982), “An Investigation into the Determinants of Customer Satisfaction,” Journal of Marketing Research, Vol. 19, pp. 491-504.
4.Flanagan, J. C. (1978), “A Research Approach to Improving Our Quality of life,” American Psychologist, Vol. 33, pp. 2-22.
5.Fornell, C. and Larcker, D. F. (1981), “Evalvating Strvctvral Equation Mldels with Vhovservableahd Measurement Errors,” Journal of Marketing Research, Vol.18,pp.39-50.
6.Fornell, C. (1992), “A National Customer Satisfaction Barometer：The Swedish Experience,” Journal of Marketing, Vol. 55, pp. 1-21.
7.Fornell, C., Johnson . M. D., Anderson , E.W., Cha , J. and Bryant, B. E. (1996), “The American Customer Satisfaction Index：Nature, Purpose and Findings,” Journal of Marketing, Vol. 60, pp. 7-18.
8.Fournier, S. and Mick, D. G. (1999), “Rediscovering Satisfaction,” Journal of Marketing, Vol. 63, pp. 5-23.
9.Guieford, J. P. (1965) ,“Fundamental Sraristics in Psychology and Education,” New York：McGraw-Hill.
10.Kaiser, H. F. (1970), “A Second Generation Little Jiffy,” Psychometrika, December, Vol. 35, pp. 401-415.
11.Ledewig, H. and McCann, G. C.(1980), “Community Satisfaction：Theory and Measurement,” Rural Sociology, Vol. 45, pp.110-131.
12.Marans, R. W. and Rodgers, W. (1975),“Toward and understanding of Community Satisfaction,” in A. H. Hawley and V. P. Rock（eds）, Metropolitan America in Contemporary Perspective, N. Y.：Wiley.
13.Martindale, D and Hanson. R.G. (1969),“Small Town and the Nation：The Conflict of Local and Translo cal forces,” Westport ,Con：Greenwood Publish Co.
14.Oliver, R. L and Bearden, W. O. (1985), “Disconfirmation Process Consumer Evaluation in Product Usage,” Journal of Business Research, Vol. 13, pp. 235 -246.
15.Oliver, R. L. and Desarbo, W. S. (1988), “Response Determinants in satisfaction judgments,” Journal of Consumer Research, Vol. 14, pp. 495-507.
16.Solomon, M. R. (1991), “Consumer Behavior：Buying, Having and Being,” Boston：Allyn and Bacon.
17.Spear, J. A. , Sidney, G. and William, H.F. (1974), “Residential Mobility, migration and Metropolitan Change,” Ballinger Publishing Company.
18.Voss, G. B., Parasuraman, A. and Grewal, D.(1998), “The Roles of Price, Performance and Expectations in Determining Satisfaction in Service Exchanges,” Journal of Marketing , Vol. 62, pp .46-61.
19.Tzeng, G. S. and Shiau, T. A., (1987), “Urban Environmental Evaluation：Application of Multiattribute Utility Function,” Traffic and Transportation, Vol. 9, pp. 25-36.
20.Zeithaml, V. A. and Bitner, M. J. (1996), “Service Marketing,” New York：McGraw-Hill.