在新成屋交易中，現行建築法規之行政管制（三級品管）常流於形式，導致「領有使用執照」與實際「居住品質」存在落差，促使民間驗屋制度興起。本研究旨在探討驗屋報告之法律定位、證據能力，並釐清買受人發現瑕疵後，如何透過「物之瑕疵擔保」與「不完全給付」行使契約權利，以解決資訊不對稱與交易成本過高之問題。
本研究採文獻與判決分析法。研究發現，驗屋報告在訴訟上雖屬「私文書」，但若佐以科學儀器（如熱顯像儀、雷射水平儀）之客觀數據，法院多採信其為認定瑕疵之重要事實基礎。在權利主張上，建議買受人採「請求權自由競合說」，擇一有利者行使，以突破瑕疵擔保六個月除斥期間之限制，並對重大瑕疵主張「污名化損害」（交易性貶值）賠償。
透過比較法制發現，日本推動「住宅性能表示制度」與強制10年保固；英國具備完善的皇家特許測量師（RICS）證照及責任保險制度；美國則透過「驗屋條款」賦予買方無條件解約或重新議價之權利。
針對我國現況，本研究提出四點具體建議：
1.建立官方標準：主管機關應制定「住宅檢測標準（CNS）」，消弭工程誤差與法律認知之落差。
2.人員證照化：參考英國制度，建立國家考試或認證，確保驗屋人員之專業與中立。
3.修正契約規範：於定型化契約中明文保障驗屋權，並落實「5%交屋保留款」機制，強化買方之實質談判籌碼。
4.實務檢查清單：推廣綜合檢查清單作為驗收依據，減少買賣雙方爭議。

Transactions of newly constructed properties often involve disputes over construction quality despite the issuance of usage licenses. The failure of the current "three-level quality control" system in administrative regulations has led to the rise of private "home inspection" services. This study aims to define the legal status of home inspection systems, analyze the evidentiary capacity of inspection reports, and clarify the paths for exercising contractual rights when defects are discovered. The study finds that while inspection reports are private documents, they serve as a crucial factual basis in judicial practice. By comparing legal systems in Japan, the UK, and the US, this study suggests that Taiwan should establish official inspection standards, implement professional licensing, enforce inspection rights and retention money mechanisms in standard contracts, and provide a comprehensive inspection checklist as a practical reference to resolve information asymmetry and reduce transaction costs.

中文文獻
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