房地產問題，一直為古今中外難解之題，其關係著社會安定、政治穩定及經濟成長等影響泛圍廣泛。近年來臺灣高房價、高房價所得比，名列世界前茅，引發民怨之首。歷年來政府每推行房地產政策，必影響房地產市場及價格，然而近期政府為抑制房價，所訂定一些政策卻使房價愈來愈高，政府究是否應該干預房地產市場，還是放手讓市場機制自行決定價格?
本研究從經濟學角度探討房地產之市場機制及特色，發現臺灣房地產具有稀少性、公共財性質及資訊不足等特性，易發生市場失靈。居住權為人民生存之基本權利，為達到社會公平正義，不應放任房地產飆漲，政府應適當介入干涉，以矯正市場失靈。政府常以稅制、利率及限制貸款成數等方法，調節房地產市場。本研究透過相關文獻探討及深入訪談分析，發現臺灣房地產稅稅基遠低於市場，稅率結構不完整，無論持有稅或移轉稅，稅收遠低於其他各國，加上資訊不透明等漏洞，引發投機者炒作，造成房地價大漲。
近期政府實施奢侈稅、實價登錄及房地合一實價課稅等房地產相關政策前後，從房地產市場反應得知，房地場市場對政策之敏感度極高。建議應修正現有房地產稅制，調整公告現值、公告地價及房屋評定現值至真實價格，以穩定房地產市場，避免新訂政策而造成房地產市場波動。

Real estate tax is not only a tax on income from property. When land value increment tax is added to the total tax, it is a way for achieving social fairness and justice.
Hence, it is considered correct and prudent. However, because of many interventions, such as government execution inefficiencies, tycoon’s pressure, and votes needed by politicians, etc., all of these keep the tax base far away from market prices, and induce problems on tax base structure. All of these issues make government functions fail.
At present, it is suggested that government needs to revise tax structure to collect taxes based on the real market prices, not nominal value. Determine the holding and transfer costs based on real market price, and reduce interventions, to let real estate market work itself.

一、中文部分
（一）專書
1.于宗先、王金利，《臺灣土地問題：社會問題的根源》，2001年初版，臺北：聯經。
2.石之瑜，《社會科學方法新論》，2013年10月初版，臺北:五南。
3.李承嘉，《臺灣土地政策析論—從改革到投機的福爾摩沙》，2012年9月，初版，臺北：五南書局。
4.余炳輝，《社會研究方法》，1987年初版，杭州：沂江人民出版社。
5.呂亞力，《政治學方法論》，1987年巷，初版，臺北：三民書局。
6.林英彥，《土地經濟學通論》，1999年6月5版，臺北：文笙書局。
7.林英彥，《房地產估價》，2003年10版，臺北：文笙書局。
8.林森田，《土地經濟理論與分析》，1996年初版，臺北：三民總經銷。
9.來璋，《平均地權理論與實踐》，1985年1月初版，臺北：今日打字印刷公司。
10.張清溪、許嘉棟、劉鶯釧、吳聰敏，《經濟學》，1995年8月3版，臺北：翰蘆圖書。
11.張清溪、許嘉棟、劉鶯釧、吳聰敏，《經濟學理論與實務》，2012年9月6版修訂，臺北：翰蘆圖書。
12.張金鶚、花敬群、彭建文、楊宗憲合著，《房地產市場分析》，2013年9月初版，臺北：華泰。
13.許文昌，《土地經濟學新論》，1996年10月，初版，臺北：文笙書局。
14.許文昌，《土地經濟學─觀念分析》，2008年9月10版，臺北：高點文化。
15.國父全集扁輯委員會，《國父全集》，1987年11月，臺北:近代中國出版社。
16.殷章甫，《土地經濟學論》，1995年初版，臺北：五南出版社。
17.殷章甫，《土地稅》，2006年12月初版，臺北：五南圖書。
18.劉永憲，《財政學原理》，1993年修訂版，臺北：三民書局。
19.韓乾譯，Jack Harvey著，《都市土地經濟學》，2004年8月初版，臺北：五南。
20.熊夢祥等編著，《臺灣土地改革紀實》，1989年，臺北：臺灣省文獻委員會編印。頁48-49。
21.蔡吉源、陳文久、華昌宜合著，《房價、地價與土地稅制改革》，1996年11月，初版。
22.蕭錚，《平均地權之理論體系》，1968年9月2版，臺北：中國地政研究所。
23.蘇志超，《地價與地稅》，1974年，臺北：文笙書局。
24.蘇志超，《土地稅論》，1992年10月俢訂版，臺北：文笙書局。
25.蘇志超，《地權、地稅、與土地政策》，1994年2月初版，臺北：文笙書局。

（二）期刊論文
1.王進祥，〈奢侈稅實施二年之缺失與建言〉，《土地問題研究季刊》，2013年12月第12卷 第4期，頁28-35。
2.王進祥，〈實價登錄對實價課稅之影響〉，《當代財政》，2012年10月，第22期，頁52-62。
3.王進祥，〈實價登錄與稅制改革〉，《現代地政》，2012年4月，第342期，頁28-41。
4.王春木、林鼎鈞，〈淺談實價登錄的意義與影響〉，《現代地政》，2012年1月，第341期，頁78-83。
5.利秀蘭，〈房地產相關稅制之研究〉，《經濟研究年刊》，2012年，第12期，頁73-99。
6.李立泉編著，《土地稅制度與實務》，財政部稅人員訓練所，1971年，頁58-59。
7.何依倫，〈我國土地課稅制度的探討〉，《財稅研究》，第42卷，第42期，2000年7月，頁158-189。
8.林森田、吳彩珠，〈臺灣地區土地稅制之探討〉，《人與地雜誌》，1997年，第167期，頁36-42。
9.林清汶，〈房地產稅制對於房地產市場影響的研析與建議〉，《現代地政》，2014年10月，第352卷，頁52-176。
10.林旺根，〈實價錄揭露後對房地產交易市場及稅制之影影與展望（一）〉，《現代地政》，2012年7月，第347期，頁22-31。
11.卓輝華，〈房地產實價登錄與正常價格之探討〉，《現代地政》，2011年10月，第340期，頁148-157。
12.徐忠賢，〈健全房地產市產手段-實價課稅之探討〉，《土地問題研究季刊》，第10卷，第4期，2011年11月，頁180-194。
13.莊孟翰，《2011年國際情勢與房地產發展趨勢兼論ECAF、奢侈稅對臺灣房地產之影響》，臺北新都市更新協會，2011年5月7日。
14.莊孟翰，〈臺灣高房價與實價登錄後建構實價課稅制度可行性之研析〉，《當代財政》，2012年11月，第23期，頁21-39。
15.黃耀輝，〈對土地稅改革之建議〉，《稅制改革的公與義研討會》，臺北市公務人力發展中心福華國際文教會館，2005年9月，頁44。
16.楊松齡，〈週期性房地產稅制之檢討與改進〉，《財稅研究》，2008年1月，第40卷第1期，頁1-19。
17.劉維真，〈房地產移轉課稅制度之檢討與改進〉，《財稅研究》，第40卷第1期，2008年1月，頁160-174。頁171。
18.蔡吉源，〈臺灣土地課稅制度：問題、影響與改革〉，《臺灣土地研究》，2001年，第三期，頁37-82。
19.蔡吉源，林建次，〈我國土地稅制下地價稅與土地增值稅對地價的影響〉，《財稅研究》，1999年，第31卷，第5期，頁1-19。
20.賴士葆，〈對土地稅改革之見〉，《稅制改革的公與義研討會》，臺北市公務人力發展中心福華國際文教會館，2005年9月，頁129。
21.謝靜琪，〈土地稅達成地利共享、地盡其利的目標嗎?〉，《財稅研究》，2004年，第36卷第1期，頁59-85，頁59。
22.戴肇洋，〈創造房地合一稅改「四贏」〉，工商時報A4版2014年2月11日。
23.〈實施都市平均地權條例俢正條文草案〉，《土地改革月刊》，1957年，第7卷，第7期，頁16-18。頁16。
24.房地產稅制改革—財政部版以外的聲音，臺大醫院國際會議中心401廳，2014年10月8日中國土地改十協會。
25.孫克難，〈臺灣的選擇—房地合一實價課稅恐變稅改笑柄〉，《工商時報》，2015年2月25日。

（三）博碩士論文
1.李足能，《我國土地增值稅政策變遷與改革之政經分》，國立成功大學政治經濟研究所碩士論文，2006年6月。
2.李囿緯，〈房地產政策對消費者購屋動機影響因素之研究—以奢侈稅為例〉，國立臺北科技大學工業工程與管理系EMBA班碩士學位論文，2012年6月。
3.邱司杰，〈基於實價登錄的房價模型研究〉，國立交通大學資訊科學與工程研究所碩士論文，2014年8月。
4.林哲民，〈實價登錄制度對住宅價格定錨效果與分散效果之影響─以臺北市為例〉，國立屏東商業技術學院房地產經營系(所)碩士論文，2014年7月。
5.柯光彥，〈房地產成交實價登錄制度實施成效之研究—以資訊揭露為核心議題〉，國立中山大學公共事務管理研究所碩士論文，2014年7月。
6.張瑞真，《從公共選擇觀點探討土地稅稅基之評定》，國立政治大學地政學系博士論文2004年6月。
7.張月玫，〈奢侈稅對房地產市場之影響—臺中市南屯區、西屯區為例〉，國立彰化師範大學地理學系碩士論文，2013年7月。
8.翟保華，〈土地增值稅減半徵收政策效益評估〉，中山大學政治研究所碩士論文，2005年1月。
9.鄭維瑩，《房地產稅制對房地產價格影響分析--論不動稅制改革》，國立臺北大學房地產與城鄉環境學系碩士論文，2013年8月。

（四）翻譯文獻
1.朱柔若譯，Willian Lawrence Neuman 原著，《社會研究方法-質化與量化取向》，2000年初版，臺北：揚智，頁508-509。
2.李紀珠、劉順傑編譯，Boyes/Melvin原著，《》1988年3月初版，臺北：華泰書局。
3.劉瑞華譯， North, D.C，1994，《制度、制度變遷與經濟成就（Institutions, Institutional Chang & Economic Performance）》，臺北:時報文化。

（五）網路資料
1.盧冠誠、徐義平，〈彭淮南：算實坪 臺灣房價比東京貴〉，《自由時報》，2013年11月28日。http://www.libertytimes.com.tw/2013/new/nov/28/today-e1.htm檢索日期：2013年12月3日。
2.〈臺灣「巢穴社運」再起 居住正義不能忽視〉，《華夏經緯網》，2014年9 月28日，http://big5.huaxia.com/thpl/mtlj/2014/09/4090423.html 檢索日期：2014年10月22日。
3. 彭思遠 、鄭曉琪 、林建甫著，〈房價與奢侈稅〉，《國家政策研究基金會》，2013年5月23日 http://www.npf.org.tw/post/2/12284，檢索日期：2014年11月20日。
4. 謝明瑞 、周信佑，〈檢討「奢侈稅」漏洞，落實居住正義〉，《國家政策研究基金會》，2013年5月6日，http://www.npf.org.tw/post/1/12211，檢索日期：2013年11月20日。
5. 蔡怡杼〈從年輕人到中壯年都是窮忙族！〉，《ETtoday新聞雲》，2013年9月23日。http://www.ettoday.net/news/20130923/273161.htm，檢索日期：2014年10月22日。
6.〈買帝寶 魏家僅自付1%〉，《蘋果日報》， http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20131121/35453269， 2013年11月21日，檢索日期:2014年11月20日。
7. 新聞傳播處，〈江揆：「房地合一實價課稅」符合公平正義 期盼順利推動〉，《行政院》，2014年7月2日， http://www.ey.gov.tw/News_Content2.aspx?n=F8BAEBE9491FC830&s=8EBD1246AA9F9DEC，檢示日期：2014年12月3日。
8. 林信男，〈抑制高房價　中研院：實價+房地合一課稅〉，《ETtoday新聞雲》，2014年6月6日，http://www.ettoday.net/news/20140606/365093.htm#ixzz3G60tGzRW，檢索日期：2014年10月29日。
9. 陳美珍，〈房地合一後年上路　奢侈稅停徵〉，《聯合新聞網》，2014年09月11日，http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5061132&page=1 檢索日期：2014年11月20日。
10. 陳一姍、張翔一，〈房地產稅制如何改？〉，《天下雜誌》，2014年10月1日，http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5061487&page=1，檢索日期：2014年10月15日。
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14.林淑慧，〈房地合一 修法埋變數〉《中時電子報》，2014年12月8日，http://www.chinatimes.com/newspapers/20141208000059-260202，檢索日期：2014年12月10日。
15.〈北市有人擁59房 一法人囤673屋〉，《自由時報》，2014年5月20日，http://news.ltn.com.tw/news/focus/paper/780483，檢索日期：2014年12月10日。
16 謝明瑞，〈臺灣實施奢侈稅與實價登錄政策之探討〉，《國家政策研究基金會》，2013年1月7日，http://www.npf.org.tw/post/2/11846， 檢索日期：2015年3月12日。
17.林建甫、周信佑，〈特銷稅修法應有所為〉，《國家政策研究基金會》，2013年8月8月，http://www.npf.org.tw/post/1/12569#sthash.cDW5jnLk.dpuf ，檢索日期：2015年4月16日。
18.林祖嘉，〈房地合一無助於抑制炒作〉，《國政研究基金會》，http://www.npf.org.tw/post/1/14758#sthash.v5OXWHgp.dpuf 2015年2月16日，檢索日期：2015年3月10日。
19.房改盟拜會財政部會後新聞稿，《房市改革行動聯盟》，2014年6月12日http://housingreform.blogspot.tw/2014/06/103612.html ，檢索日期：2014年9月8日。
20.程晏鈴，陳一姍，〈房地產稅制改革/三大後門，讓稅改道大減〉，《天下雜誌》，567期，2015年3月4日，http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5065227， 檢索日期：2015年3月15日。
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22.新唐人亞太臺，〈馬親上火線 多項土地法案拼闖關〉，http://ap.ntdtv.com/b5/20110824/video/72048.html?， 2011年8月24日，檢索日期：2014年12月5日。
23.時報資訊，〈房地合一新版本，方向逐漸明郎化〉， https://tw.news.yahoo.com/%E5%82%B3%E7%94%A2-%E6%88%BF%E5%9C%B0%E5%90%88-%E6%96%B0%E7%89%88%E6%9C%AC-%E6%96%B9%E5%90%91%E9%80%90%E6%BC%B8%E6%98%8E%E6%9C%97%E5%8C%96-085718813.html 2015年5月13日，檢索日期：2015年5月13日。
24.蔡惠芳，〈房地稅 被轟六大不合理〉，《工商時報》，https://tw.news.yahoo.com/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%A8%85-%E8%A2%AB%E8%BD%9F%E5%85%AD%E5%A4%A7%E4%B8%8D%E5%90%88%E7%90%86-215008446--finance.html 2015年5月14日，檢索日期：2015年5月14日。
25.謝明瑞、周信佑，〈房地合一稅制評析〉，《國家政策研究基金會》，http://www.npf.org.tw/post/3/14688#sthash.geKVf0MK.dpuf 2015年1月26日，檢索日期：2015年3月28日。
26.風傳媒〈歡迎了，房地合一稅!再會了，高房價與炒房!〉，https://tw.news.yahoo.com/風評-歡迎了-房地合-稅-再會了-高房價與炒房-風傳媒-044600070--finance.html 2015年5月14日，檢索日期，2015年5月14日。

（六）官方資料
1.中央研究院 http://www.sinica.edu.tw/manage/gatenews/showsingle.php?_op=?rid:6687，檢索日期：2014年10月21日。
2.行政院主計總處，〈國民所得統計常用資料〉， http://www.dgbas.gov.tw/ct.asp?xItem=14616&CtNode=3566&mp=1 檢索日期：2015年3月28日。
3.財政部賦稅署，《財政部針對報載中研院院士會議院士普遍認為房地產稅制不公問題之說明 》新聞稿，2014年7月3日。
4.財政部賦稅署，〈財政部召開建制房地產交易所得稅制座談會〉，新聞稿，2014年7月24日， http://www.dot.gov.tw/dot/home.jsp?mserno=201412250004&serno=201412290002&menudata=DotMenu&contlink=ap/ethics_view.jsp&dataserno=201412300013 檢索日期：2014年9月8日。
5.財政部賦稅署，〈財政部召開建制房地產交易所得稅制座談會〉，新聞稿，2014年8月19日，http://www.dot.gov.tw/dot/home.jsp?mserno=201412250004&serno=201412290002&menudata=DotMenu&contlink=ap/ethics_view.jsp&dataserno=201412300014 檢索日期：2014年9月8日。
6.財政部賦稅署，〈改革方案〉，http://www.dot.gov.tw/dot/home.jsp?serno=201502120001&mserno=201412250004&menudata=DotMenu&contlink=content/2015021201.jsp 2015年3月31日，檢索日期2015年4月2日。
7.財政部賦稅署，新聞稿，http://www.dot.gov.tw/dot/home.jsp?mserno=201412250004&serno=201412290002&menudata=DotMenu&contlink=ap/ethics_view.jsp&dataserno=201503310000 2015年3月31日，檢索日期2015年4月2日。
8.〈104年第5週內政統計通報(103年建築物買賣登記概況)〉，《內政部統計處》，2015年1月31日，檢索日期2015年2月28日。

二、西文部分
（一）專書
1.A. Kruse, 1959, Geschichte der volkswirtschaftlichen Theorien, Berlin: Verlag Duncker & Humblot.
2.Buchanan, J. M. 1972, “Fiscal Policy and Fiscal Preference,” Theory of Public Choice, Eds. By J. M. Buchanan and R. D. Tollison, Ann Arbor, MI: The University of Michigan Press.
3.Buchanan, J. M. 1985, Liberty, Market and State—Political Economy in the 1980S, New York: New York University Press.
4.Coase, R. H., 1988, “The Firm, the Market and the Law,” Chicago: University of Chicago Press.
5.George, Heny, 1979, Progress and Poverty, New York: Robert Schalkenbach Foundation.
6.Musgrave, R. A. and Musgrave, P. B., 1989, Public Finance in Theory and Practice, 5th Ed, New-York, NY: McGraw-Hill.
7.Mueller, Dennis C., 1997, Public Choice Experiments, Perspectives on Public Choice–A Hand Book, London: Cambridge University Press.
8. Prest, A. R., 1981, The Taxation of Urban Land, Manchester University Press.
9.Pigou, A. C., 1962, The Economics of Welfare, New York: Macmillan & Co Ltd.
10.Tullock, G., 1965, The Politics of Bureaucracy, Washington, D.C.: Public Affairs Press.

（二）期刊論文
1.Arend, Lijphart, 1975, “The Comparable-Cases Strategy in Comparative Research, Comparative Political Studies, Vol. 8, No.2, CPS, pp.158-177.
2.Cheng, Wen-hui Peter & Chu, T Ming, 1998, House Tax in Taiwan, International Seminar on Real Property Land As Tax Base for Development, Land Reform Training Institute.
3.Ferna’ndez-Kranz, D. and Hon, M.T., 2006, “A Cross-Section Analysis of the Income Elasticity of Housing Demand in Spain: Is There a Real Estate Bubble?”, Estate Finance and Economics, Vol.32, No.4, pp.449-470.
4.Goetz, Michael L.and Wofford, Larry E., 1979, “The Motivation for Zoning: Efficiency or Wealth Redistribution?” Land Economics, Vol. 55, No.4 Madison, WI: Univ. of Wisconsin Press, pp. 472-485.
5.Posner, Richard A., 1974, “Theories of Economic Regulation,” The Bell Journal of Economics and Management Science, Vol. 5, No. 2, pp.335-358.
6.Stiglitz, Joseph E., 1990, “Symposium on Bubbles,” The Journal of Economic Perspectives, Vol.4, No.2, pp.13-18.