簡 目 第一章 序論....................................................... 1 第一節 研究動機..................................................1 第二節 研究目的..................................................3 第三節 研究方法..................................................4 第四節 研究範圍..................................................4 第二章 我國房屋預售制度.......................................... 6 第一節 房屋預售制度之定義與特性..................................6 第二節 房屋預售制度所形成之問題..................................8 第三節 我國規範房屋預售制度之法令規定............................8 第一項 民法...................................................8 第二項 消費者保護法...........................................9 第三項 公平交易法............................................11 第四項 不動產經紀業管理條例..................................12 第五項 公寓大廈管理條例......................................13 第三章 房屋買賣預售制度下之法律關係.............................. 14 第一節 前言.....................................................14 第二節 房屋預售買賣之定性.......................................15 第一項 預售屋買賣契約為一種債權契約..........................16 第二項 預售屋買賣契約屬於本約................................16 第三項 預售屋買賣契約屬於將來給付契約........................16 第四項 預售屋買賣之主體......................................17 第五項 預售屋買賣之客體......................................19 第三節 預售屋買賣契約構成之內容.................................20 第一項 定型化契約............................................20 第二項 房屋預售廣告..........................................22 第三項 不動產說明書..........................................31 第四節 房屋預售買賣之效力.......................................32 第一項 對於出賣人之效力......................................32 第二項 對於買受人之效力......................................40 第三項 對於買賣雙方之效力....................................41 第四章 建築業契約責任之探討...................................... 43 第一節 瑕疵擔保責任.............................................43 第一項 預售屋權利的瑕疵擔保..................................46 第二項 預售屋物之瑕疵擔保....................................51 第二節 不完全給付...............................................67 第一項 不完全給付理論........................................68 第二項 不完全給付之成立要件..................................69 第三項 不完全給付之法律效果..................................75 第三節 瑕疵擔保與不完全給付.....................................80 第一項 權利瑕疵與不完全給付..................................81 第二項 物之瑕疵與不完全給付..................................82 第三項 瑕疵擔保責任與不完全給付責任..........................83 第四節 由消費者權益保障探討預售屋契約責任相關問題.............83 第一項 預售屋瑕疵擔保問題之探討..............................83 第二項 預售屋不完全給付問題之探討............................94 第三項 預售屋有關瑕疵擔保與同時履行抗辯權問題之探討.........100 第五章 建築業之侵權行為責任..................................... 109 第一節 侵權行為責任............................................109 第一項 侵權行為之意義.......................................109 第二項 過失責任與無過失責任.................................109 第二節 民法之侵權行為責任......................................114 第一項 侵權行為責任之種類...................................114 第二項 侵權行為之效力.......................................128 第三節 消費者保護法之特別規定..................................138 第一項 消費者保護法之適用...................................138 第二項 商品責任.............................................141 第三項 消費者保護法商品責任之成立要件.......................145 第四項 商品責任之效力.......................................152 第五項 消費者保護法關於懲罰性賠償之規定.....................161 第四節 消費者保護法適用於預售屋之探討..........................168 第一項 商品責任適用於預售屋之探討...........................168 第二項 懲罰性賠償適用於預售屋之探討.........................175 第三項 預售屋於天災時損毀之探討.............................192 第六章 建議與結論............................................... 200 第一節 試擬交屋手冊............................................200 第二節 建議與結論..............................................213 詳 目 第一章 序論....................................................... 1 第一節 研究動機..................................................1 第二節 研究目的..................................................3 第三節 研究方法..................................................4 第四節 研究範圍..................................................4 第二章 我國房屋預售制度.......................................... 6 第一節 房屋預售制度之定義與特性..................................6 第二節 房屋預售制度所形成之問題..................................8 第三節 我國規範房屋預售制度之法令規定............................8 第一項 民法...................................................8 第二項 消費者保護法...........................................9 第一款 企業經營者之無過失責任...............................9 第二款 定型化契約..........................................10 第三款 消費資訊之規範......................................11 第四款 消費者請求賠償之對象及方式..........................11 第三項 公平交易法............................................11 第四項 不動產經紀業管理條例..................................12 第五項 公寓大廈管理條例......................................13 第三章 房屋買賣預售制度下之法律關係.............................. 14 第一節 前言.....................................................14 第二節 房屋預售買賣之定性.......................................15 第一項 預售屋買賣契約為一種債權契約..........................16 第二項 預售屋買賣契約屬於本約................................16 第三項 預售屋買賣契約屬於將來給付契約........................16 第四項 預售屋買賣之主體......................................17 第一款 出賣人..............................................17 第二款 買受人..............................................18 第五項 預售屋買賣之客體......................................19 第三節 預售屋買賣契約構成之內容.................................20 第一項 定型化契約............................................20 第一款 定型化契約條款與個別磋商條款........................21 第二款 異常條款............................................22 第二項 房屋預售廣告..........................................22 第一款 預售屋廣告之法律性質................................24 第一目 要約引誘說.......................................25 第二目 要約說...........................................26 第二款 預售屋廣告之效力....................................28 第一目 廣告成為契約內容之一部分.........................28 第二目 「僅供參考」或預先限制、拋棄廣告責任條款無效.....29 第三目 企業經營者對於廣告真實性之舉證責任...............30 第三項 不動產說明書..........................................31 第四節 房屋預售買賣之效力.......................................32 第一項 對於出賣人之效力......................................32 第一款 契約責任............................................32 第一目 移轉財產權之義務.................................32 第二目 瑕疵擔保之責任...................................32 第二款 侵權行為責任........................................33 第一目 民法上之侵權責任.................................33 第二目 消費者保護法暨施行細則之相關規定.................33 第三款 契約責任與侵權行為責任..............................34 第一目 契約責任與侵權行為責任之比較.....................34 第二目 主張契約責任或侵權責任之利弊.....................37 第三目 契約責任與侵權責任之關係.........................37 第二項 對於買受人之效力......................................40 第一款 支付價金之義務......................................40 第二款 受領標的物之義務....................................40 第三項 對於買賣雙方之效力....................................41 第一款 利益承受及危險負擔..................................41 第二款 費用之負擔..........................................41 第四章 建築業契約責任之探討...................................... 43 第一節 瑕疵擔保責任.............................................43 第一項 預售屋權利的瑕疵擔保..................................46 第一款 權利瑕疵擔保之要件..................................47 第一目 須權利之瑕疵於買賣成立時存在.....................47 第二目 須買受人為善意...................................48 第三目 須權利之瑕疵於買賣成立後未能除去.................48 第四目 須買賣當事人並未特約免責.........................49 第二款 權利之瑕疵擔保之效力................................49 第三款 權利瑕疵擔保之特約..................................50 第一目 減免責任之特約...................................50 第二目 加重責任之特約...................................51 第二項 預售屋物之瑕疵擔保....................................51 第一款 物之瑕疵擔保責任之成立要件..........................52 第一目 物之瑕疵之存在...................................52 第二目 物之瑕疵於危檢移轉時存在.........................55 第三目 買受人善意並無重大過失...........................57 第四目 買受人須對受領物為檢查通知.......................58 第二款 瑕疵擔保責任之效力..................................61 第一目 共通效力.........................................61 第二目 特殊效力.........................................64 第三目 其他權利.........................................66 第四目 多項權利之相互關係...............................67 第二節 不完全給付...............................................67 第一項 不完全給付理論........................................68 第二項 不完全給付之成立要件..................................69 第一款 須債務人已為給付....................................71 第二款 須給付為不完全......................................72 第三款 須可歸責於債務人....................................74 第三項 不完全給付之法律效果..................................75 第一款 關於瑕疵給付........................................75 第一目 不完全給付尚能補正者.............................76 第二目 不完全給付不能補正者.............................77 第二款 關於加害給付........................................78 第三款 消滅時效............................................79 第四款 舉證責任之負擔......................................80 第三節 瑕疵擔保與不完全給付.....................................80 第一項 權利瑕疵與不完全給付..................................81 第二項 物之瑕疵與不完全給付..................................82 第三項 瑕疵擔保責任與不完全給付責任..........................83 第四節 由消費者權益保障探討預售屋契約責任相關問題.............83 第一項 預售屋瑕疵擔保問題之探討..............................83 第一款 預售屋之品質無法達到廣告預定效用時..................83 第二款 夾層屋之相關問題....................................87 第三款 解除或撤銷買賣契約之判斷............................90 第二項 預售屋不完全給付問題之探討...........................94 第一款 海砂屋問題之探討....................................94 第二款 輻射屋問題之探討....................................99 第三項 預售屋有關瑕疵擔保與同時履行抗辯權問題之探討........100 第一款 同時履行抗辯權.....................................101 第二款 危險移轉前，買受人可否行使擔保請求權?..............101 第三款 買受人因預售屋之瑕疵暫不付款之法律依據.............103 第四款 出賣人為瑕疵補正前，買受人得否拒絕受領瑕疵物?......105 第五款 預售屋買受人拒付價金之探討.........................107 第五章 建築業之侵權行為責任..................................... 109 第一節 侵權行為責任............................................109 第一項 侵權行為之意義.......................................109 第二項 過失責任與無過失責任.................................109 第一款 過失責任主義.......................................110 第二款 無過失責任原則.....................................111 第三款 無過失責任之適用範圍...............................114 第二節 民法之侵權行為責任......................................114 第一項 侵權行為責任之種類...................................114 第一款 一般侵權行為責任...................................115 第二款 特殊侵權行為責任...................................120 第一目 商品製造人責任..................................120 第二目 商品製造人責任之成立要件........................121 第三目 商品製造人之免責要件............................124 第二項 侵權行為之效力......................................128 第一款 損害賠償之當事人...................................128 第二款 損害賠償之方法.....................................130 第二款 損害賠償之範圍.....................................132 第一目 約定賠償範圍....................................132 第二目 法定賠償範圍....................................133 第三節 消費者保護法之特別規定..................................138 第一項 消費者保護法之適用...................................138 第一款 消費者保護法與其他法令之關係.......................138 第二款 預售屋買賣適用消費者保護法之時點...................139 第二項 商品責任.............................................141 第一款 商品責任之定義.....................................143 第二款 我國消費者保護法...................................143 第一目 消費者保護法之規定屬於侵權行為責任之規範........143 第二目 不動產為消費者保護法所規範之商品................144 第三項 消費者保護法商品責任之成立要件.......................145 第一款 責任主體...........................................145 第一目 設計、生產、製造或提供服務之業者................145 第二目 輸入業者........................................146 第三目 經銷業者........................................146 第二款 消費關係存在.......................................147 第三款 商品或服務欠缺當時科技或專業水準可合理期待之安全性.147 第一目 商品或服務......................................148 第二目 欠缺當時科技或專業水準可合理期待之安全性........149 第四款 損害發生...........................................150 第五款 因果關係...........................................152 第四項 商品責任之效力.......................................152 第一款 損害賠償責任.......................................152 第一目 無過失損害賠償責任..............................153 第二目 中間損害賠償責任................................154 第三目 連帶損害賠償責任................................154 第二款 表示欠缺所致損害之賠償責任.........................155 第三款 回收或其他除去危害之義務...........................155 第四款 責任之免除與舉證責任之分配.........................158 第一目 責任之免除與減輕................................158 第二目 舉證責任之分配..................................160 第五項 消費者保護法關於懲罰性賠償之規定.....................161 第一款 懲罰性賠償.........................................162 第一目 懲罰性賠償之意義................................162 第二目 消費者保護法引進懲罰性賠償之立法目的............163 第三目 懲罰性賠償與填補性損害賠償之區別................164 第二款 懲罰性賠償之成立要件.............................165 第一目 美國懲罰性賠償成立要件..........................165 第二目 我國法懲罰性賠償之成立要件......................166 第四節 消費者保護法適用於預售屋之探討..........................168 第一項 商品責任適用於預售屋之探討...........................168 第二項 懲罰性賠償適用於預售屋之探討.........................175 第一目 懲罰性賠償金構成要件之探討......................175 第二目 懲罰性賠償金數額之探討..........................182 第三項 預售屋於天災時損毀之探討.............................192 第六章 建議與結論............................................... 200 第一節 試擬交屋手冊............................................200 第二節 建議與結論..............................................213