一個大街廓商業區原為台南監獄，位於市中心，台南市政府透過個案變更改變土地使用，為歷年來唯一的非商業區變更為商業區個案；變更後，幾經轉手，由霖園集團和新光三越合作開發，使得台南新天地於民國91年6月開幕，為當時全台規模最大的百貨公司。

　　利用個案研究對發展歷程進行討論，主要從都市計畫配置的角度討論其公共利益，並利用「成長聯盟」討論歷程中的權力運作。研究發現，廣3配置並未達到預期效果，是值得改善的部分；且在發展歷程中法務部與市政府組成「成長聯盟」，合作並獲取差別地租，促使地方發展。

　　自84年後，市政府透過建照預審促使霖園集團回饋地方，捐贈土地公告現值達2.4億，並負責廣場的興建與維護，但私人企業除獲得開發權外，並未從地租上獲利；便進一步檢視大規模樓地板面積是否可以達到經營上的效益。

　　於是從業種在逛選環境上的配置是否與逛選行為呼應的角度，討論經營效益，利用網絡分析討論由問卷資料得來的購買網絡與逛選網絡，以理解業種的聚集經濟關係及消費者在百貨公司中移動的規律。研究發現，藉由低價位商品的配置，可以延長消費者的逛選路徑，而藉由高價精品，可以為百貨公司吸引一群別於至其他櫃位消費的顧客。

　　A business district in a big black is in the C.B.D., the original place was Tainan Prison. Tainan City Government changed the right of the land use from the case modification. It is the only one case that a non-business district can become a business district. Then Tainan New Life Square opened on June, 2002 by Lin Yuan Group and Shin Kong Mitsukoshi cooperation company. It is the most scale department store in Taiwan.

　　They discussed the development with the urban planning and the public benefit. Be found that it still need to improve on how to reach the except purpose by Square 3.By the way, the Ministry of Justice cooperated with the city government to be the Growth Coalition and they got the different rent to improve the local development.

　　Since 1995, the city government let Lin Yuan Group contribute the land that Announced Land current value 240 million, and also has to construct and maintain Square. Then, the private company can't get any benefit from the rent but only the development right. So, need recheck on a large scale the total floor area and wish to get the operating benefit.

　　So, the commercial uses discussed the operating benefit between the shopping space and shopping behavior. They also realized the relation of the Agglomeration Economies and the consumer move rules at the department store by the consumer buying network and shopping network in questionary. It was found that during the Low-price-goods, the consumers can extend the Shopping path and the Luxury-goods can attract more different consumers.

一、官方記錄與相關法令

68年10月變更及擴大台南市主要計畫書。
75年1月變更台南市主要計畫（機10）機關用地為商業區案。
89年以前（工務局）都市計畫發布實施情形，計畫類別：個案變更。
實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法預審報告書：國泰人壽購物中心新建工程（87/07/08）。
實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法預審報告書：國泰人壽購物中心變更設計工程（89/05/20）。
再研商『國泰購物中心新建工程』交通衝擊影響評估計畫案會議記錄（89/08/04）。
變更台南市中西區都市計畫通盤檢討案（機關用地協調會 會議資料）。
台南市中正路都市計畫更新之研究（2002）
台灣省台南市土地登記簿中區建興段556、556-1、556-4、559-1、559-2、559-3、559-4、559-5、559-6、559-7、559-9、559-15、559-16、559-17、559-20、559-21、559-22、559-23、559-24、562、570、571、574，舊檔。
土地登記謄本中區建興段556、556-1、556-4、559、559-1、559-2、559-3、559-4、559-5、559-6、559-7、559-9、559-15、559-16、559-17、559-20、559-21、559-22、559-23、559-24、559-26、559-27、562、570、571、571-2、574，新電子檔。
地價謄本中區建興段556-1、556-4、559、559-2、559-4、559-6、559-20、559-21、559-22，74年至90年。
都市計畫法第二十七條
國有財產法第四條
民法第八百六十條
預算法第三條
保險法第138條
新光三越百貨公司簡介資料（2002）
台南新天地購物指南（橘本、紅本）

二、個人通訊

徐佩祺，91/10/16，個人通訊，新光三越販促課。
莊德樑，91/11/21，個人通訊，前都市計畫課技正。
張博惠，91/11/21、92/03/26，個人通訊，前都市計畫課課長。
盧世禎，91/11/21，個人通訊，建管處技士。
蔡錦祥，92/01/03，個人通訊，法務部總務司。
簡誠福，92/03/26，個人通訊，前都市計畫課課長。
謝文娟，92/04/01，個人通訊，前都市計畫課專員。
陳聰徙，92/05/05，個人通訊，台南市建築投資工會理事長。
曾永信，93/05/19，個人通訊，曾永信建築師事務所。

三、中文書目

阮大宏譯， PacoUnderhill著，《花錢有理新時代消費行為大預測》Why we buy : the science of shopping，時報出版，19991025。
林雅菁，《從消費者觀點探討台南市傳統與新興商圈之競合關係—以中正與新光三越兩商圈的發展為例》，國立成功大學建築研究所碩士論文，2002。
林茂榮、楊士隆，《監獄學：犯罪矯正原理與實務》，五南，台北市，2002。
尚榮安譯，陳禹辰校閱，Robert K.Yin原著，《個案研究》，弘智文化事業，台北市，1994。
吳文彥，《都市規劃調節範型變遷之研究—高雄市都市計畫個案變更分析》，成功大學都市計劃研究所博士論文，2002。
夏嘉玲、陳光遠譯，湯瑪斯韓恩Thomas Hine著，《Shopping演化史》，雅言文化，台北市，2003。
李瑞麟譯， Chapin & Kaiser著，《都市土地使用規劃》，三版，茂榮圖書有限公司，台北市，1994。
李瑞麟譯，Kaiser, Godschalk & Chapin著，《都市土地使用規劃》，全新四版，黃氏出版社，台北市，2000。
高靖祺，《職業婦女百貨公司購物經驗之探討—以國立成功大學女教職員為例》，成功大學都市計劃研究所碩士論文，2000。
陳冠廷譯，王乾任校閱，Pasi Falk &Colin Cambell 編著，《血拼經驗》，弘智文化，台北市，2003。
黃旺景，《台中市新政中心專用區實施都市設計過程之研究》，東海大學建築研究所碩士論文，1999。
傅士哲、謝良瑜譯，Duncan著，《六個人的小世界》，SIX DEGREES:The Science of a Connected Age，大塊文化，台北市，2004。
辜振豐，《布爾喬亞—慾望與消費的古典記憶》，城邦文化事業股份有限公司，台北市，2003。
熊瑞梅，《台中都市變遷：區位、政府、及地方菁英影響力結構（Ⅱ）—行動體系觀之分析》，國科會NSC-84-2412-H-029-001，1995。
廖淑伶，《購物中心業種組合與樓層配置規劃之研究：由購物者觀點探討之》，國科會NSC89-2416-H-155-050-SSS，2001。
鄧文慧，《高雄市「內惟埤文化園區特定區計畫」政策形成過程的地主意見分析》，成功大學都市計劃研究所碩士論文，1999。
賴文福譯，David M. Fetterman著，《民族誌學》，弘智文化事業，台北市，2000。
謝宏昌，《成長機器，或文化聯盟？高雄市「內惟埤文化園區特定區計畫」政策形成過程的社會基礎分析》，國科會NSC88-2412-H-006-002，1999。

四、外文書目

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五、參考網站

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新光三越台南新天地http://www.skm.com.tw/s10/skm.htm
大億麗緻酒店http://www.tayihlandis.com.tw/
大億交通工業製造股份有限公司http://www.tayih-ind.com.tw/
經濟部工業局產業輔導中心http://www.ciup.org.tw/
台南市住宅區、商業區、工業區之容積率及建蔽率摘要一覽表 http://www.gf520.com.tw/%E5%8D%97%E5%B8%82%E5%BB%BA%E8%94%BD%E7%8E%87%E4%B8%80%E8%A6%BD%E8%A1%A8.htm
台灣台南監獄http://www.tnp.moj.gov.tw/
UCINET社會網絡分析軟體http://www.analytictech.com/ucinet.htm
社會網絡分析教學http://www.analytictech.com/networks/topics.htm
全國法規資料庫http://law.moj.gov.tw/
得泓數位電子網http://www.ttsgroup.com.tw/news.htm

六、報章雜誌

聯合報 73/01/01、82/02/25
中國時報 89/02/29、89/07/20、89/08/01、89/11/21
工商時報 87/06/19、89/02/29、89/05/03、89/08/01、90/09/27
經濟日報73/01/09、77/01/09、83/07/28、87/09/17、88/11/08、89/03/03、89/04/27、89/05/03
民生報 89/11/21
商業周刊433、618、444、500、609、618、842
空間雜誌120/121
流通快訊雜誌 2002