未保存登記建物的存在，從歷史的角度觀之，因早期不動產相關法規規範並未完善，所以常有自行興建者或建商未為建物第一次所有權保存登記，但並不表示未保存登記建物即為一般民眾常見的違章建築，概念上應明確的區分，亦即未保存登記建物有時並未違反建築規章，而屬於合法建物，處理上不應等同視之。
然而，因為不動產「未登記」而產生諸多的法律問題，尤其是顯現在動態交易的過程，查民法第758條最主要之目的係為了保障交易第三人之權益，在有登記之情況下第三人於交易時即可判斷該交易標的是否為出賣人所有，而未保存登記建物最大的問題通常發生於原始起造人將其所有之不動產讓與給其買受人，而買受人與其他第三人發生法律問題時該買受人可主張何種「權利」以對抗其他第三人對其之侵害。而上開之「權利」長久以來一直是法院實務及學說討論之焦點，迄今仍未有定論，尚有探討之價值。
而在強制執行程序中未保存登記建物雖與一般保存建物之拍賣程序無異，惟在責任財產之判斷上因為不能以不動產登記謄本作為判斷建物所有權人之依據，執行實務上多以房屋納稅義務人資料判斷之，又因執行程序係採形式外觀審查原則，其目的在於有助於債權人迅速實現債權，因此有關於實體層面之問題通常不在執行程序中考量下，未保存登記建物在判斷上延伸的問題相較於有保存登記建物而言複雜許多，具體的問題多體現在第三人異議之訴之案例上，簡單來說仍係與上述之「權利」判斷環環相扣，因此上開先決問題仍須先加以釐清，以利後續問題可有效處理。
本文針對上述之先決問題，將之前不同面向討論之學者文章及法院實務判決加以整理並試著提出不同路徑處理方式，期能給未保存登記建物之相關問題在處理上能有更完整的判斷流程，並建議相關立法機關、地政機關及法院實務上仍需有一定之操作標準。另外，本文將透過實務訪談結果整理分析執行實務在面對處理未保存登記建物確實所面臨的難處及困境，檢視現行執行程序是否仍有待改善的地方，期許本文提供對未保存登記建物有更具效率的處理方式，藉以消弭社會大眾對於未保存登記建物問題之疑慮。

The existence of unregistered buildings may be attributed to historical circumstances. In the early stages of Taiwan’s legal development, the regulatory framework governing real property was not yet fully established; therefore, it was common for self-builders or developers to fail to complete the initial registration of building ownership. Nevertheless, such unregistered buildings should not be equated with unauthorized constructions, commonly referred to as "illegal buildings." Conceptually, a clear distinction should be maintained between the two. In many instances, an unregistered building does not violate building regulations and may still be a legal building. Accordingly, it should not be treated in the same manner as an illegal structure.
However, due to the fact that the real estate is "unregistered", numerous legal issues arise, particularly in the course of real estate transactions. Through the registration system, third parties are able to ascertain whether the subject matter of a transaction is owned by the transferor. The most significant issue concerning unregistered buildings generally arises when the original builder transfers the real property to a vendee, and the vendee subsequently becomes involved in a legal dispute with a third party. In such circumstances, the critical question is what "right" the vendee may assert in order to protect his or her interests against infringement by third parties. The nature of such rights has long been the focus of judicial practice and academic debate. It remains unresolved to this day, and still has value for further discussion.
In compulsory execution proceedings, the auction procedure applicable to unregistered buildings is generally similar to that applicable to registered buildings. However, in the determination of liability property, it is impossible to use the land and building registration transcripts as the basis for determining the owner of the building. Enforcement authoritiesoften rely upon house tax records and information concerning the taxpayer of the building as evidence for determining ownership. Furthermore, compulsory execution proceedings are governed by the principle of formal examination; therefore, the substantive legal relationship is generally excluded from consideration during the execution process. Compared with registered buildings, disputes involving unregistered buildings are considerably more complex. Such complexities are most reflected in cases involving a third-party objection action. Fundamentally, these disputes remain closely connected to the determination of the aforementioned ownership. Therefore, the aforementioned prerequisite issues still need to be clarified first, so that subsequent problems can be effectively addressed.
This study addresses the foregoing foundational issue by reviewing and synthesizing relevant scholarly literature and judicial decisions from various perspectives, while proposing alternative analytical approaches. It seeks to establish a more comprehensive framework for resolving legal disputes involving unregistered buildings and recommends that legislative authorities, land administration agencies, and judicial authorities formulate clearer and more consistent operational standards. Furthermore, through interviews with practitioners engaged in compulsory execution proceedings, this study examines the practical difficulties and challenges encountered in handling unregistered buildings and evaluates whether the current enforcement regime remains in need of reform. It is hoped that this study will contribute to the development of a more efficient mechanism for addressing issues related to unregistered buildings.

一、專書：
1.王澤鑑(2024)，民法物權，三民書局，增訂5版。
2.陳計男(2012)，強制執行法釋論，元照。
3.陳榮傳(2021)，實用民法物權，五南。
4.張登科(2014)，強制執行法，三民。
5.黃茂榮(1985)，民事法判解評釋，植根法學叢書，增訂11版。
6.謝在全(2014)，民法物權論(上)，新學林。
7.謝哲勝(2020)，民法物權，三民，修訂5版。
二、專書論文：
1.林誠二(2014)，論違章建築事實上處分權之移轉，物權與民事法新思維—司法院謝前院長在全七秩祝壽論文集，頁1–11。
2.陳重見(2016)，違章建築事實上處分權之發展與定位，物權法之新思與新為—陳榮隆教授六秩華誕祝壽論文集，頁99–130。
3.陳立夫(2011)，我國土地登記法制上建築改良物，民事法學的現代課題與展望—溫豐文教授六秩五華誕祝壽集，頁1–30。
4.謝在全(2016)，違章建築物買受人之民事法地位，物權法之新思與新為—陳榮隆教授六秩華誕祝壽論文集，頁75–98。
三、期刊論文：
1.尤重道(2015)，不動產登記效力與保護交易安全，全國律師，第19卷，第5期，頁76–95。
2.朱柏松(2004)，論越界、違章建築之法律效力，月旦法學雜誌，第104期，頁190–203。
3.李秉謙(2021)，房屋稅納稅義務人變更申請之舉證—最高行政法院108年度判字第336號判決及有關判解，月旦財稅實務釋評，第19期，頁63–69。
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5.吳光陸(2009)，對違章建築之強制執行與救濟，中律會訊，第11卷，第4期，頁6–12。
6.吳從周(2017)，再訪違章建築—以法學方法論「法秩序一致性」原則出發觀察期法律性質與地位，法令月刊，第68卷，第6期，頁72–105。
7.陳重見(2015)，對違章建築強制執行之第三人異議之訴，臺灣法學雜誌，第274期，頁19–35。
8.陳文旺、王春木(2023)，房屋稅及變更與效力探討，土地問題研究季刊，第22卷，第1期，頁55–66。
9.郭俊佑(2019)，不動產交易安全與登記制度之連動性，全國律師，第23卷，第11期，頁6–19。
10.許士宦(2007)，強制執行之財產開示制度，臺灣大學法學論叢，第36卷，第2期，頁93–125。
11.許政賢(2014)，淺析違章建築事實上處分權之定位，月旦裁判時報，第30期，頁63–73。
12.張文愷、林柔孜(2013)，違章建築之權利移轉—以公示原則之本旨為出發，法令月刊，第65卷，第3期，頁97–115。
13.張永健(2015)，違章建築事實上處分權之理論建構，臺北大學法學論叢，第95期，頁55–97。
14.黃麗玲(2015)，違章建築社區的再思考，全國律師，1月刊，頁18–27。
15.楊與齡(1980)，論查封之效力，法令月刊，第31卷，第10期，頁85–92。
16.謝哲勝(2003)，違章建築的事實上處分權—最高法院43年台上字第856號判例、67年度第2次民事庭決議(一)、69年台上3726判決、86年台上字第2272判決評釋，月旦法學雜誌，第102期，頁246–253。
17.葉張基(2015)，事實上處分權取得物權化地位之研究—兼評臺灣屏東地方法院100年度簡上字第九十號民事判決，全國律師，5月號，頁63–75。
18.魏大喨(2004)，違章建築物所有人及受讓人之財產權保障，月旦裁判時報，第30期，頁74–94。
19.蘇永欽(2015)，夏蟲語冰錄(八十七)—違章建築和小產權房，法令月刊，第66卷，第4期，頁179–188。
四、碩博士學位論文：
1.何慧娟(2015)，強制執行不動產換價程序之研究，中正大學法律學研究所碩士論文。
2.曾美雲(2022)，家戶門牌問題之研究—以南投縣為例，暨南國際大學公共行政與政策學系碩士論文。
3.許竺筠(2016)，違章建築民事法律問題研究—學說與司法實務交織，輔仁大學法律學系碩士論文。
五、研究報告：
1.陳立夫(2011)，健全我國建築物登記法治之研究—以區分所有建築物所有權第一次登記為中心，行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告。
2.孫晉英(2020)，違章建築問題與修法方向之研析，立法院法制局專題研究報告，編號1530。
六、會議綜述：
「最高法院關於違章建築判例之研究」座談會會議綜述(2014)，月旦裁判時報，第29期，頁171–196。
七、網路資料：
1.內政部國土管理署(1975年10月17日)，關於「程序違建」與「實質違建」之認定，解釋函適彙編，https://www.nlma.gov.tw/ch/titlelist/interpcomp/10791，(最後瀏覽日2026年4月17日)
2.陳耀東(2020年9月)，我國住宅發展政策下之違章建築問題分析，立法院議題研析，https://www.ly.gov.tw/Pages/Detail.aspx?nodeid=6590&pid=199066，(最後瀏覽日2026年4月16日)
3.古美和(2022年11月7日)，建物所有權第一次登記，臺北市政府地政局地政講堂，https://epaper.land.gov.taipei/Item/Detail/%E5%BB%BA%E7%89%A9%E6%89%80%E6%9C%89%E6%AC%8A%E7%AC%AC%E4%B8%80%E6%AC%A1%E7%99%BB%E8%A8%98-1，(最後瀏覽日2026年5月22日)
4.司法院民事廳(2019)，提供每月生活所必需數(必要生活費)數額一覽表，業務總覽民事執行，https://www.judicial.gov.tw/tw/cp-1452-58183-6d4ab-1.html，(最後瀏覽日2026年6月 11日)
八、其他
1.司法院民事廳(2019)，法院辦理民事執行實務參考手冊(上)，司法院，初版。
2.司法院民事廳(2019)，法院辦理民事執行實務參考手冊(下)，司法院，初版。
3.司法院民事廳(2019)，民事執行文書格式例稿手冊(一)，司法院。
4.司法院民事廳(2019)，民事執行文書格式例稿手冊(二)，司法院。