近年來，隨著房價高漲與居住正義議題受到重視，社會住宅逐漸成為台灣住宅政策的核心推動項目。根據內政部統計，截至2025年6月，全台社會住宅總戶數已突破7萬戶，預計至2030年將達成25萬戶興建目標。然而，面對如此龐大的住宅存量，長期營運與維護所衍生之費用將成為政府財政上的重大挑戰。回顧過去國宅經驗，因欠缺完善維護管理體系導致建築物劣化的問題，當前社會住宅發展也可能發生。
本研究以生命週期成本(Life Cycle Cost)分析為研究主軸，建構一套適合台灣現況之社會住宅生命週期營運與維護成本預測方法，透過文獻回顧、專家訪談與問卷調查，彙整常見修繕工項與週期設定，建立成本估算方法論，並應用於10個不同規模社會住宅案例中，進行60年生命週期成本模擬。具體研究成果如下:
一、建立生命週期營運維護成本預估之方法論:
預估方法論分為以下步驟: (1)界定生命週期成本範圍、(2)建立系統化的營運與維護成本分項設定、(3)擬定建築構造與設備的修繕週期與百分比、(4)60年生命週期成本計算。
二、計算60年社會住宅生命週期成本:
根據計算結果，可以得知(1)社會住宅規模越大，維護成本越高，而社會住宅規模越小營運成本越高。(2)修繕維護成本中佔比最高的項目為「設備工程」約占維護成本60~70%，營運成本中佔比最高的項目為「人事費用」約占營運成本60~65%。
三、提出社會住宅規模規劃的參考:
小型規模社會住宅經濟效益較低，中型規模社會住宅每單位面積的營運維護費用相對較低，大型規模社會住宅單位面積成本逐漸上升並趨於平穩，規劃社會住宅時可以300~500戶規模作為參考依據，以達到生命週期成本之平衡。
四、修繕方式調整策略:
修繕方式分為基準案與調整案，經計算後調整案每平方公尺修繕費用平均下降約 25~30%，顯示調整修繕策略可顯著降低成本支出，並同時保有重要度較高之項目的修繕服務水準。
五、提出收支計畫與預算編列建議:
位於國內主要六都的社會住宅所收取的租金是可以負擔整棟社會住宅的營運維護成本，而其他地區則入不敷出，建議設置儲備金制度，以分配資源。

In recent years, rising housing prices and growing concerns over housing justice have elevated social housing to a central role in Taiwan’s housing policy. According to data from the Ministry of the Interior, as of June 2025, over 70,000 units of social housing have been completed or are under construction nationwide. The Executive Yuan has set an ambitious target of 250,000 units by 2030. While this large-scale housing provision addresses critical housing needs, it also presents substantial financial challenges related to the operation and maintenance of these properties. Drawing lessons from previous public housing initiatives, where insufficient maintenance planning led to significant building deterioration, it is imperative that current social housing developments avoid repeating the same mistakes through comprehensive and forward looking management strategies.
This study employs a Life Cycle Cost (LCC) analysis framework to establish a localized methodology for predicting the operation and maintenance costs of social housing in Taiwan. By integrating insights from literature reviews, expert interviews, and questionnaire surveys, the research identifies typical repair items and their respective cycles to construct a comprehensive cost estimation model. This methodology is applied to ten social housing cases of varying scales to simulate LCC over a 60-year period. The key findings are summarized as follows:(1).Development of a Life Cycle Cost Estimation Methodology.(2) 60-Year Life Cycle Cost Simulation.(3) Recommendation on Optimal Scale of Social Housing.(4) Adjustment of Repair Strategies.(5) Recommendations for Budget Planning and Financial Management

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