就在論文完成的這一天，7月6日，新北市私立樂活老人長照中心的一場大火，造成至少6名長輩死亡及多名重傷者。這場災難除了燒出台灣高齡化社會中，長照機構管理及政府政策的相關問題，也凸顯老年人口的照護與安養問題，已達須迅速制定政策，預為妥善安置與協助的階段。台灣自1993年已成為高齡化國家（aging nation），經國家發展委員會推估，到2017年老年人口將突破14%，相較於大多數的國家還來的快速。
隨著老年人口的增加、社會少子化的情況下，政府與民間應該共同努力，以減緩老年人失智與失能的速度，延長老年人健康的時期。而對應於解決老年人的生活照護問題，傳統的老人住宅未考慮老年人的真正需求、興趣等因素，也未顧及在地老化的考量。因此，本研究以「成功老化」為契機，提出以民間參與之興建方式開發老人住宅，進行個案模擬。也希望結合閒置市場之多目標使用，同時帶動社區都市改造，以期達使用者、開發者、周邊原居民各方多贏的效益。
本研究依據促進民間參公共建設法與多目標使用等相關法令，經市場調查、案例研究、產品定位分析後，考量基地之適法性與利基條件，選擇市場用地作為標的，以市場機能特性，結合老人住宅之生活需求，進行民間參與投資興建老人住宅財務模擬。本研究除以一般收入面及相對支出面模擬評估之外，更進一步考量保證金收入之有效運用，以其財務槓桿所產生之效益，進行模擬評估，而得到更適當的投資報酬。而同時考量事業體的永續經營與入住者的永續安居，方可在創造長期投資利益之餘，兼顧提高使用者滿意度，以期形成事業營運的良性循環。

A BOT Case Study on Elderly Housing Kaohsiung City No.2 Marketland

Author: Chu , Yi-Min
Advisor: Dr. Chen, Yaw-Kuang
Department of Architecture National Cheng Kung University
Architectural Engineering Group

SUMMARY
This study performed a market survey, case study, and product positioning analysis in compliance with the Act for Promotion of Private Participation in Infrastructure Projects and applicable laws concerning multipurpose use, and then took into account the appropriateness and niche conditions to choose a market land as the target. This study simulated the financial condition of the BOT construction of elderly residence according to the market performance characteristics and living needs of elderly residences. In addition to simulating and assessing the aspects of general revenue and relative expenditure, this study further took into account the effective application of security deposit income and simulated and assessed the effectiveness generated from financial leverage to obtain more appropriate return on investment. Moreover, only when the sustainable operation of business units and sustainable housing of residents are both taken into account can the benefits of long-term investment be created and the user satisfaction be increased to form a virtuous circle of business operation.
Keywords: Civic Engagement, Multipurpose Use, Market Land, Elderly Residences, Financial Leverag
INTRODUCTION
Under the situation of increase in elderly population and low birth rate, the government and NGOs should make joint efforts to decrease the speed of dementia and disabilities in the elderly and extend their healthy period. For responding to the life care issues of the elderly to be resolved, traditional elderly residences do not take into account the actual needs and interests of the elderly, and neither do they consider aging in place. Therefore, this study took the opportunity of “successful aging,” proposed the BOT construction project to develop elderly residences, and engaged in case simulation. This study also intended to combine the multipurpose use of idle market and drive the urban regeneration of communities, in order to achieve the effectiveness of multiple-win situation among users, developers, and original neighboring residents.

METHODS
1. Literature Analysis: The study learns the aging process from gerontology and explores how elderly can achieve successful aging and the connotation of elderly housing.
2. Current status survey: The study surveys the amount and demand of elderly welfare facilities and elderly housing, and the healthy and disabled elderly population in Kaohsiung. Bases onthe survey, the occupancy rate of elderly housing is projectional.
3. Simulation Analysis: The study chooses and analyzes thechosen site in Kaohsiung city to explore the difficulties that the elderly housing development will confront in the primary stages through building space simulation, environmental conditions evaluation and financial analysis, and proposes relevant solutions.

RESULTS AND DISCUSSION
The sensibility analysis suggests that revenue cannot effectively improve financial status through the adjustment of building structure and scale. With the simulation evaluation in recurring income and relative expenditure, the micro-profit feasible program can be gained. If the effective application of deposit income is further considered and the benefits generated by its financial leverage are used for simulation evaluation, more appropriate return on investment can be obtained, which also conforms to the investment model in the general industry. There will be great difference in the multiplier effect of investment effect generated by the application of financial leverage due to the management ideas and risk preferences of investors, which is also an issue worthy of depth research in the future.

CONCLUSION
From the perspective of “aging in place” in elderly residence community, this research combines the goal of market and resident neighborhood life circle in the community, and uses the three-dimensional and multi-objective usage program of public facilities in metropolis to use the market land for multiple objectives and then diversified operation direction is used to create the complementary symbiotic effect between market and elderly community, and it will also become the emerging industry both having social benefits and economic benefits in the future.

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