中國大陸住房市場商品化改革使得業主這一私有產權身份的誕生。2003年後，法律給予了業主成立自治組織——業主大會及業主委員會的權力。原有的社區治理結構在作為行政體制延伸的居委會管制下處於一種相對穩定的平衡，物業及房地產公司由於與政府有著千絲萬縷的關係也與居委會保持著相對和平的局面。但業主委員會的出現打破了原由物業及房地產公司、居委會及地方政府兩方把持的社區治理結構。從近年來業主維權事件增加、業主委員會面臨的內外困境及活動空間的限縮，我們可以看出社區治理並沒有達成“國家-社會-市場”三方穩定的平衡。本文試圖解釋業主委員會賦權之後，社區治理三方利害關係人所形成的不穩定平衡。
本文將社區治理看做三方簽訂的契約，將影響社區治理處於不穩定平衡狀態的原因，轉化為作為契約的社區治理處於不完全狀態的原因，運用交易成本理論及不完全契約理論構建解釋模型。首先，本文將依據契約的不完全程度對社區治理進行分類，而後從交易成本四個面向出發，對交易成本如何影響社區治理進行詳細的分析，最後用具體的案例進行比較分析，驗證先前構建的理論架構的信度和效度。業主委員會常被看作是觀察中國大陸公民社會生成的地方，本文通過呈現中國大陸城市社區治理的動態發展結構及類型、展示了大陸社區型公民組織運作的狀態，對比較和理解兩岸公民社會發展的不同可能路徑提供了基礎。

In mainland China, the emergence of homeowner associations has broken up the community governance structure formed by property management companies and neighborhood committees. In recent years, the events of protecting owners’ rights are increasing, homeowner associations is facing internal and external dilemmas pressure and the space of activities is constrained, we can see that community governance did not reach a "state - society - market" tripartite stability balance. This thesis attempts to explain the instability of homeowner associations.
In this thesis, the community governance is viewed as a tripartite contract, and we will try to interpret it by building a model with transaction cost theory and incomplete contract theory. We will classify the community governance by the incomplete degree of the contract, and then analyze how the transaction costs affect community governance in details from four aspects.
This thesis finds that transaction costs have different effects in different communities and can lead to different forms of incomplete governance. In the long term, the dynamic change of the cost can further affect the change of community governance. The transaction cost is mainly affected by the behavior and attitude of property management companies and neighborhood committees.

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