歷史上市中心區再發展分為三個階段，都市更新（Urban Renewal）、都市再發展（Urban Regeneration）到都市再生（Revitalization），前面兩個階段無法真正解決目前舊市中心區衰退的問題。直到進入都市再生（Revitalization）的階段後，逐漸開始重視舊市中心區的風格與形式，並發展特色空間（復甦的再生）以提升成長的競爭力，至此都市再生成為舊市中心區復甦的契機。
藉由國外市中心區再發展經驗為借鏡，檢視出目前國內面臨都市再生時，「遠景」與「機制」之課題與挑戰分別為：（一）著重以提供土地為目的，空間開發為手段、（二）未能將地方資源與特色拓展為再生政策推動的優勢、（三）仍強調規劃建設的機制，無法反映出地方需求、（四）無良好的政策誘因，以提升私人投資意願、（五）欠缺民眾參與的規範與管理機制）。並且發現至今仍保有許多具地方特質之商業空間、街區型態及產業特色的高雄市鹽埕區，現今的發展已經是面臨都市再生階段的挑戰。歷年來的細部計畫（通盤檢討），並未實質上去探討不同人口與空間結構的發展特性對於地區的影響，無法針對區域特性及現況發展提出確切的發展方針，相對機制上也並未進行修正與改善，因而無法順應不同階段的需求而產生關鍵性的作用，使得現今發展面臨都市再生的階段時，機制已不符時宜，尤其面臨像鹽埕區這種舊市區特色空間的營造更顯得力有未逮。
綜觀分析與探討後，鹽埕區面臨都市再生時有以下之「遠景」與「機制」之課題：（一）未能依地區的特質與潛力發展「場所特色」、（二）沿襲過去土地使用的劃分以「商業區」為主軸，至今已不符合效益、（三）都市發展停留在「更新」而無法進階到「再生」的層級、（四）舊市區「特色場所」的營造缺乏整合性規劃與建設、（五）停留在以公部門規劃建設為主的發展層次。本研究因而對鹽埕區提出未來的遠景建議是以「營造場所特色」為主，並以空間特質、區域活動、產業的特色，以及其符合人性的空間結構等資源，進行使用與功能的定位。而機制建議則是依各地理條件與空間特色的不同，而採取因應的規劃與建設以順應實際發展需求，將分區加以細分化，加強使用管制來提升空間品質及發展地方特色。以達成鹽埕舊都心再生的目標並提昇成長的競爭力。

The evolution of center city redevelopment could be categorized into three main stages: 1. Urban Renewal, 2. Urban Regeneration, and 3. Urban Revitalization. Each stage pursues different visions and employ various “mechanism”. For the earlier two stages of urban renewal and urban regeneration, the vision and mechanism are focused on providing buildable land for construction to increase the supply of useable space.

For the past decades, the center city district in Taiwan continued to decline due to the threat of new development area in providing indifferent usable space. This thesis argued that the center city redevelopment in Taiwan has entered the third stage of Urban Revitalization, that demand the shift of its focus of vision and mechanism to the creation of unique “place” instead of provision of land and space to compete with the new development area at the fringe of the city.

The Yen-Chen District of Kaohsiung, the oldest center city district of the second largest city of Taiwan is used as the example for this study. The vision and mechanism of early stages of urban redevelopment of Yen-Chen District were analyzed. This thesis demonstrates that the previous and existing redevelopment vision and mechanism for Yen-Chen District can no longer tackle the issues of center city decline, not to mention to achieve the expectation of revitalization. The need to employ vision and mechanism of the third stage of urban revitalization strategy was recommended.

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