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研究生： 陳奕榮
Chen, Yi-Rong
論文名稱： 台南市既成國宅管理辦法之研究
Study on the Regulations of existing public housing in Tainan City
指導教授： 陳耀光
Chen, Yao-Guang
學位類別： 碩士
Master
系所名稱： 規劃與設計學院 - 建築學系碩士在職專班
Department of Architecture (on the job class)
論文出版年： 2005
畢業學年度： 93
語文別： 中文
論文頁數： 337
中文關鍵詞： 住宅政策、國宅社區、管理維護、低收入、基金
外文關鍵詞： public housing community, Management and maintenance, Fund, low income, Housing policy
相關次數： 點閱：126  下載：2 
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    • 　　國民住宅管理之概念，在我國住宅政策中，並未受到重視，僅粗略的將公部門所興建國民住宅社區的管理引申為行政管理。民間投資者所蓋公寓大廈之管理，自民國84年6月政府公佈«公寓大廈管理條例»落實管理維護工作，其成效顯然較公部門所蓋之國民住宅社區環境管理為佳。目前國民住宅舊社區逐漸沒落，政府如何檢討過去的得失，協助低收入之國宅社區做好管理維護修繕工作，以免未來復淪為貧民住宅，形成本世紀另一種「眷村」，乃為本研究欲探討之重點。

    　　本論文一方面從制度面加以檢討國宅管理問題所在，另一方面則為了解國宅社區環境管理維護執行情形，故以台南市為例；除針對目前國宅社區的管理系統加以剖析外，並藉由問卷調查中了解居民對社區管理、政府協助國宅社區管理及環境維護的滿意程度，故採取對台南市27個國宅社區進行調查研究。並將政府的政策執行與國宅住戶對國宅政策執行之滿意度調查結果作交叉分析比較；交叉比較結果後可以確定問題所在：
    　　 1. 政府對於國宅社區的管理維護工作一直停留在行政管 理，始終未做到實質性的管理維護。
    　　 2. 中央政府所訂定的管理維護辦法，僅提撥售價2.5%作為管理維護基金稍為落實外，其他皆為紙上談兵對社區管理運作上無實際之幫助。
    　　 3. 新、舊國宅社區管理維護基金不均衡，且因基金存款利率逐年滑降，造成舊社區環境維護運作困難。
    　　4. 台南市政府未曾編列預算辦理國宅社區管理維護工作，反而剝削管理維護基金作為員工薪資，造成社區雪上加霜。
    　　 5. 市府團隊未能分工合作落實社區公共設施維護及整修工作。

    　　從這些可以突顯出現階段國宅社區管理維護及基金不當使用的瑕疵問題所在，政府應用心逐步研究改進，並找出提昇國宅社區高品質的良策，避免國宅社區陸續惡化。

    　　The concept of public housing management does not receive much attention in the national housing policy in Taiwan; only the management of the public housing built by the public sector is roughly categorized under the scope of public administration. The management of housing built by the private sector has been regulated by the “regulations of housing management” announced in June 1995 and has had better management than that of the public housing. Currently old public housing has been on the downgrade. The study attempts to explore how the government can help better the management and maintenance of public housing inhabited by the low income class, so that it will not be downgraded to slums and become another type of “Military Dependents’ Villages” of this century.

    　　This paper is on one hand to review the problem of public housing management, and on the other hand to understand the status of the management and maintenance of the public housing environment. The paper uses 27 public housing community Tainan city as an example: it explores the current management system of the public housing and investigate the satisfaction of the inhabitants at the community management and government’s role in assisting the management and environmental maintenance of the public housing community. In addition the researcher also compares the policy execution and inhabitants; satisfaction at the results of the policy execution. The results of the comparison shows:

    　1.The government’s role in public housing management has been limited to administration; it has never been involved in real management and maintenance work.
    　2.In the public housing management and maintenance regulations made by the Central Government, only the article stipulating that 2.5% of the sales price of the buildings should be allocated as the management and maintenance fund has had some effects; the rest merely engages in idle theorizing.
    　3.The discrepancy between the management and maintenance fund of new and old public housing as well as the declining interest rate has made the maintenance of the old communities even more difficult.
    　4.The Tainan City Government has never prepared budget for public housing management and maintenance but appropriated the management and maintenance fund for employee salaries, which has made the situation of these communities even worse.
    　5.The Tainan City Government staff has failed to cooperate in the management and maintenance of the public facilities in these communities.

    　　The above points have revealed the problem of the improper use of the public housing management and maintenance fund. The government should make efforts to study and improve the situation and find out the solution to enhance the quality of public housing and to prevent the continual deterioration of public housing communities.

    第一章 緒論 1-1 研究動機與目的 1-1 1-2 研究範圍與內容 1-3 1-3 研究方法與流程 1-5 第二章 理論與文獻回顧 2-1 住宅政策理論 2-1 2-2 國宅經營理論 2-4 2-3 國外住宅政策概況 2-12 2-4 文獻回顧 2-32 第三章 國宅政策檢討 3-1 我國國宅政策之沿革 3-1 3-2 相關法令檢討 3-5 3-3 歷年國宅興建成效分析 3-20 3-4 住宅法草案檢討 3-26 第四章 台南市既成國宅管理系統分析 4-1 台南市國宅沿革 4-1 4-2 地方單行法 4-8 4-3 國宅管理系統問題剖析 4-17 4-4 國宅滿意度調查 4-25 4-5 國民住宅社區滿意度與政府政策 4-33 第五章 台南市國宅管理辦法研擬 5-1 管理基金 5-2 5-2 管理組織﹙公寓大廈管理條例之適用﹚ 5-6 5-3 管理維護費 5-8 5-4 硬體及環境問題﹙住宅法草案是否適用﹚5-13 第六章 結論與建議 6-1 結論 6-1 6-2 建議 6-2 參考文獻 附錄 附錄一 台南市國宅社區居住使用狀況及社區管理調查問卷 附錄二 台南市各區國宅社區問卷調查基本分析資料 附錄三 台南市各區國宅社區管理委員會問卷調查分析資料 附錄四 台南市各年度國宅社區管理維護基金利息收入及支出表 附錄五 國民住宅相關法規 表目錄 第一章 緒論 第二章 理論與文獻回顧 表2-3.1 都市居住型誘導居住水準 2-16 表2-3.2 一般型誘導居住水準 2-17 表2-3.3 最低居住水準 2-17 表2-3.4 日本住宅發展概況 2-19 第三章 國宅政策檢討 表3-2. 1 國民住宅各級主管機關權責劃分﹙國宅條例施行細則67年3月發布﹚3-11 表3-2. 2 國民住宅各級主管機關權責劃分﹙國宅條例施行細則72年8月修正﹚3-13 表3-2. 3 國民住宅各級主管機關權責劃分﹙國宅條例施行細則92年9月修正﹚3-15 表3-2. 4 直轄市及縣﹙市﹚國民住宅主管機關應辦理維護及協調事項 ﹙國民住宅管理規則69年5月發布﹚ 3-18 表3-2. 5 出售、出租國民住宅之檢修、維護範圍、責任及費用負擔 ﹙國民住宅管理規則69年5月發布﹚ 3-18 表3-2. 6 國民住宅管理維護基金收支保管應用辦法 3-20 表3-3. 1 台灣地區政府直接興建國民住宅情形表 3-23 表3-3. 2 台灣地區已完工政府直接興建國民住宅社區 3-24 表3-3. 3 台灣地區政府國民住宅貸款自建情形表 3-25 表3-3. 4 台灣地區政府獎勵投資興建國民住宅情形表 3-26 表3-4. 1 現階段住宅相關問題 3-29 表3-4. 2 現階段住宅相關問題改善目標 3-30 第四章 台南市既成國宅管理系統分析 表4-1.1 台南市執行興建國民住宅第一階段成果表 4-3 表4-1. 2 台南市執行興建國民住宅第二階段成果表 4-3 表4-1. 3 台南市第三〜五階段執行直接興建國民住宅成果表 4-4 表4-1.4 台南市歷年興建國宅過程表 4-5 表4-1. 5 台南市平價住宅使用現況詳表 4-6 表4-1. 6 台南市政府國民住宅興建及銷售情況 4-7 表4-1.7 台南市各轄區國宅社區詳表 4-8 表4-2.1 中央與直轄市、縣﹙市﹚主管機關之權責劃分 4-12 表4-2.2 台灣地區國民住宅社管理維護概況表﹙民國88年﹚ 4-13 表4-2.3 國宅社區管理委員會委員及各組職責表 4-15 表4-2.4 國宅社區管理維護中心及國宅社區管理委員會組織工作運作表 4-16 表4-3.1 台南市舊有國民住宅社區管理站組織 4-23 表4-4.1 台南市國宅社區居住使用狀況社區管理調查問卷數及回收數 4-27 表4-5.1 台南市國宅住戶對於國宅政策執行滿意度情況表 4-33 表4-5.2 台南市92年度管理維護基金收入及助理管理員薪資支付比率 4-37 表4-5.3 台南市國宅社區住戶對管理委員會服務滿意度 4-38 表4-5.4 台南市舊有國宅社區中住戶對管理委員會服務不滿意度偏高詳表 4-39 表4-5.5 台南市舊國宅社區住戶轉售情形比例表 4-40 第五章 台南市國宅管理辦法研擬 表5-1 台灣地區已完工政府直接興建國民住宅社區戶數 5-2 表5-1.1 舊有國宅社區管理基金及利息各年度詳表 5-6 表5-1.2 新國宅社區管理基金及利息各年度詳表 5-6 表5-1.3 台南市東區東門國宅社區管理維護基金利息收入及支出表 5-7 表5-3.1 台南市各國宅社區管理維護費及地下停車收費名細表 5-14 第六章 結論與建議 圖目錄 第一章 緒論 圖1-1 研究流程 1-7 第二章 理論與文獻回顧 圖2-3.1 日本住宅行政組織與業務劃分 2-20 第三章 國宅政策檢討 第四章 台南市既成國宅管理系統分析 圖4-3.1 住宅政策業務權責分工表 4-17 圖4-3.2 國民住宅管理維護法令關係圖 ﹙民國87年6月以前﹚ 4-20 圖4-3.3 國民住宅管理維護法令關係圖﹙民國87年6月以後﹚ 4-20 圖4-3.4 國民住宅管理單位之組織系統﹙87年6月以前﹚ 4-21 圖4-3.5 國民住宅管理單位之組織系統﹙88年7月以後﹚ 4-22 圖4-5.1 住宅政策業務權責分工表 4-34 圖4-5.2 台南市政府是否重視國宅社區環境品質 4-35 圖4-5.3 台南市政府是否有補助國宅社區環境改善工程 4-35 圖4-5.4 台南市政府有否補助國宅社區公共設施損壞之改善 4-35 圖4-5.5 國宅社區管理維護業務權責分工表 4-36 圖4-5.6 台南市92年度府內助理管理員薪資與國宅社區基金孳息比例 4-37 圖4-5.7 台南市東門國宅社區管理維護費基金孳息支付助理管理員薪資比例 4-37 圖4-5.8 台南市各國宅社區位置詳圖 4-41 第五章 台南市國宅管理辦法研擬 圖5-1 台灣省各縣市直接興建國宅戶數比較表 5-2 圖5-2 台南市新舊國宅社區管理維護基金額度比較表 5-4 圖5-3 台南市新舊國宅社區管理維護基金年孳息比較表 5-4 第六章 結論與建議

    一、中文部分
    ◆台灣省政府經濟建設動員計畫審議委員會
    1967«台灣住宅問題之研究»，台北：台灣省政府
    ◆高雄市政府
    1975«訪問新加坡興建國民住宅情形報告書 »，高雄市：王玉雲
    ◆內政部營建署
    1978«國民住宅長程興建計畫之研究»，台北：內政部營建署
    ◆行政院研考會
    1979«各國國民住宅計畫發展概況»，台北：行政院研考會
    ◆土地銀行
    1980«新加坡住宅金融業務考察報告書 »，台北：土地銀行
    ◆內政部營建署
    1982«國民住宅管理維護之研究»，台北：內政部營建署
    ◆台南市政府
    1982«台南市國宅簡介»，台南：台南市政府
    ◆台南市政府
    1984«台南市國民住宅建設簡介»，台南：台南市政府
    ◆行政院國科會
    1988«台灣的住宅政策：六年國宅計畫之分析»，台北：行政院國科會
    ◆行政院經建會
    1989«台灣地區國民住宅建設»，台北：行政院經建會
    ◆內政部營建署
    1991«住宅政策與法令研討會論文集»，台北：內政部營建署
    ◆內政部建築研究所籌備會
    1991«集合住宅管理維護之研究»，台北：內政部建築研究所籌備會
    ◆內政部營建署
    1992«新加坡建屋及城市發展經驗研討會論文集»，台北：內政部營建署
    ◆內政部建築研究所
    1992«日本特私法人相關法規 »，台北：內政部建築研究所翻譯
    ◆台南市政府
    1995«台南市住宅建設計畫之規劃»，台南市政府
    ◆中央研究院中山人文社會科學研究所
    1998«新加坡住宅政策的探討 »，台北：覃怡輝
    ◆內政部建築研究所
    1999«空﹙餘﹚屋的問題與對策分析 »，台北：內政部建築研究所
    ◆行政院所屬各機關因公出國人員出國報告書
    1999«日本住宅建設與財務管理 »，台北：行政院研考會
    ◆內政部建築研究所
    2000«台灣地區居住合宜標準與住宅消費水準之分析與研究 »，
    台北：內政部建築研究所、中華民國住宅學會
    ◆內政部營建署
    2004«國民住宅資料彙編»，台北：內政部營建署

    二、論文參考書目
    ◆成功大學建築工程研究所碩士論文1973
    王立甫«本省住宅問題中居住者參與行為之研究»
    ◆成功大學建築工程研究所碩士論文1973
    洪百燿«住宅品質評估架構的初步探討»
    ◆成功大學建築研究所碩士論文1975
    李學能«高雄地區中高層國民住宅工程造價調查與分析»
    ◆成功大學建築研究所碩士論文1977
    林子森«本省國宅現況實質問題之檢討»
    ◆成功大學建築研究所碩士論文1977
    陳美榕«本省國宅經營與管理體系之檢討與建議»
    ◆成功大學建築研究所碩士論文1996
    曾裕恆«台灣住宅社區演變與發展之研究»
    ◆台灣大學建築與城鄉就所碩士論文1999
    許嘉緯«都市建設與住宅計劃小組﹙1966-1971﹚對台灣都市規劃影響之研究»
    ◆台灣大學建築與城鄉就所碩士論文1999
    柳慧燕«眷改政策下的眷村經驗在重建 »
    ◆台灣大學建築與城鄉就所碩士論文1999
    林秀慈«由「新舊住宅消費族群」觀點檢視台北市住宅市場 »
    ◆台灣大學建築與城鄉就所碩士論文2001
    石振弘«台灣租屋市場之啟蒙：沉疴、新苗、與生機 »
    ◆成功大學建都市計畫研究所碩士論文2001
    蘇倍慶«國宅待售戶出租機制探討—以新竹市國民住宅為例»

    下載圖示 校內：2006-01-19公開
    校外：2006-01-19公開
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