住宅市場中，存在著許許多多家戶在尋找適合自己居住的住宅亦或是購買住宅來進行投資。傳統上消費者決策行為之研究大多使用多屬性效用模式來模擬消費者在進行住宅消費選擇時的決策過程。其中，最具代表性的，就是個體不連續選擇理論的Logit模型(McFadden ,D.et al.，1981)。Logit模型基礎是理性的選擇決策行為，這的確也代表了近代經濟學的基本精神，其立論基礎是家戶對於選擇某一住宅，此住宅將提供一最大效用相對於其他的替選住宅。
　　此外，一棟住宅將由何種家戶加以佔有，Ellickson ,B.採用Rosen ,S.提出的特徵價格法，分析人們在面對一個不可分割的商品時，如何達到期望效用最大。而房屋正是一個具有多種特性但又不可分割的商品。爾後，林祖嘉(1990)利用McFadden ,D.提出的巢式Logit模型來建構此一過程，但其強調的是住宅特性如何影響人們的選擇，而不是傳統文獻中估計家計單位的特性如何影響其租買選擇。因而估計的函數不是用McFadden ,D.所謂的間接效用函數，而是Ellickson ,B.所指的競價函數。林祖嘉稱其模型為反向巢式Logit模型(a Reversed Nested Logit Model)。
　　然而反向Logit模型是否能藉由以家戶競爭的觀點代替傳統家戶選擇的觀念，有待本研究加以探討。
　　因此，本研究欲達成之研究目的如下：
1.了解不同家戶類型之選擇行為是否有所不同，以及不同住宅大樓群體之家戶競爭行為是否有所差異。
2.建立家戶選擇觀點的Logit模型與家戶競爭觀點的反向Logit模型，比較兩模型的解釋能力與預測能力，以釐清模型的適用性。
3.透過剩餘所得彈性在兩模式間的討論，計算其數值以比較兩模式對於現象解釋的合理性，並嘗試找出兩模式是否有所關連。
　　本研究主要的研究內容將針對Logit模型與反向Logit模型本身的比較為主，比較其優缺點與分析其解釋能力。本研究實證分析採用民國89年行政院國科會專題研究計畫(計畫編號：NSC89-2415-H006-011-SSS)的資料，調查地區包含台南市七個行政區，包括：北區、中區、西區、東區、南區、安平區與安南區以及永康市、仁德鄉等等地區，調查住宅狀況以及家戶基本資料的購屋決策行為。
　　研究發現，不同家戶類型之選擇行為確實有所不同，並且不同住宅大樓群體之家戶競爭行為亦確實有所差異。而兩模式就預測成功率、市場佔有率以及剩餘所得彈性的比較來看，兩者所解釋的現象一致。也就是說，在實際應用上兩模型並無不同，但就行為解釋合理性來看，使用家戶選擇觀點的Logit模型較為恰當。

　　In the housing market,many households search the house to fit theirselves or purchase the house for investment.We usually adopt the multinomial attribute utility function to approach the consumer behavior in the process of housing deciosion in the tanditional research of behaviors of the consumer decision.And the most representative method is Logit Model(McFadden ,D.et al.,1981) of the Disaggregate Discrete Choice Approach.The foundation of Logit Model is the rational decision behavior that represents the essential spirit of the recent economic science,and the foundation of the method is the household chooses the house that provides the most utility opposite to other alternative houses to this household.
　　On the contrary,the house will occupied by what kind of household? Ellickson ,B. adopted the Hedonic Price Analysis brought up by Rosen ,S. to analysis how the consumers face to the indivisible goods max the expected utility.And the house is just right the good that has multinomial attributes and is indivisible.Then,Chu-Chia Lin(1990) adopted the Nested Logit Model brought up by McFadden ,D. to approach this process.He emphasized how the housing attributes influence the consumer dicisions,but how the household attributes influence the consumer dicisions of tenure in the tranditional literatures.Therefore,the estimated function is not that the Indirect Utility Function so-called by McFadden ,D. but that the Random Bidding Function so-called by Ellickson ,B..And Chu-Chia Lin named his model “a Reversed Nested Logit Model”.
　　However,can the Reversed Nested Logit Model relied on Household-Bidding replace Logit Model relied on the tranditional Household-Search?This point requires this study to research.
So,the main purpose of this study is:
1. To find out the decision behaviors of alternative kinds of households ,and the bidding behaviors of the households in alternative kinds of housing groups.
2. To establish Logit Model relied on Household-Search and the Reversed Nested Logit Model relied on Household-Bidding,and to compare the ability of the explanation and forecast to know which is better.
3. By the discussion of the Expected Surplus Income Elasticity between the two models,we will compute the value to compare the models to approach the real world.
　　The main contents of the study is the comparison of the models,and the ability of the explanation.The data of the study is National Science Council Csae Study(2000)(Serial numbers:NSC89-2415-H006-011-SSS).The study region of the data includes the seven administrative divisions of Tainan city,Yung-Kang city and Jen-Te village.The contents of the data conclude the housing conditions and the basic household informations.
　　Our results conclude that the decision behaviors between alternative kinds of households is different,and the bidding behaviors between the households in alternative kinds of housing groups is different,too.Besides,baesd on Correctly Predicted,Market Occupied and the Expected Surplus Income Elasticity,the phenomenons explained by the models are the same.In other words,the models is indifferent in application,but it’s more appropriate to apply Logit Model relied on Household-Search in the rational behavior.

一、國內文獻

王健陽
1996 《高雄市不同住宅層級對住宅屬性需求之研究》，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文

王慶瑞
1996 《運輸系統規劃》，亞聯工程顧問公司，台北，頁74~77

吳森田
1981 《居住需求的所得彈性：台北市的實證結果》，經濟研究，第二十三期，頁11~16

吳森田
1982 《台灣地區居住需求的實證研究：一九七○─一九八○》，中興法商學報，第十七期，頁49~76

何志南
2001 《住宅消費行為模式之建構與分析》，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文，頁10~12

李信佩
1997 《家戶組成對住宅租購選擇影響之研究─以台北市為例》，國立政治大學地政研究所碩士論文

林祖嘉
1990 《反向巢型多項式Logit模型下的住屋需求與租買選擇》，經濟論文，中央研究院經濟研究所，第十八卷第一期，頁137~158

林祖嘉
1991 《台灣地區房租與房價關係之研究》，台灣銀行季刊，第四十三卷，第一期，頁279~312

林祖嘉
1994 《台灣地區住宅需求與租買選擇之聯合估計》，國立政治大學學報，第六十八期，頁188~200

林祖嘉、林素菁
1994 《台灣地區環境品質與公共設施對房價與房租影響之分析》，住宅學報，第一期，頁21~45

洪益源
1984 《高雄市住屋市場購買行為及其利益區隔之研究》，中山大學企業管理研究所碩士論文

段良雄
1984 《巢式多項羅機(NMNL)運具選擇模式》，運輸計劃季刊，第十三卷，第三期，頁285~308

段良雄、張淳智
1992 《建立個體住宅區位選擇模式之研究》，運輸計畫季刊，第二十一卷，第四期，頁401~422

施鴻志、段良雄、凌瑞賢
1984 《都市交通計畫─理論、實務》，第十章，茂昌圖書有限公司

許佑全
2002 《台灣都市租賃住宅市場之供給彈性與需求彈性的探討》，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文

陳彥仲、Anas ,A.
1993 《住宅及商業租金聯合均衡模型及交通政策影響分析─紐約都會區之實證研究》，都市與計劃，第二十一卷，第二期，頁129~148

陳彥仲、王健陽
1995 《高雄市房租與房價影響關係之實證研究》，中華民國都市計畫學會1995年年會及論文發表會

陳彥仲
1997 《住宅選擇之程序決策模式》，住宅學報，第五期，頁37~49

陳彥仲
1998 《對多項Logit模型參數指定方式之比較分析》，交大管理學報，第十八卷，第二期，頁171~185

陳彥仲、吳京玲
1998 《家戶住宅區位選擇與地方化財政理論之實證研究》，都巿與計畫，第二十五卷，第二期，頁223~238

陳淑美、張金鶚
1999 《戶長及其配偶對住宅區位選擇之影響力分析》，住宅學報，第七期，頁59~87

張清溪、許嘉棟、劉鶯釧、吳聰敏
1995 《經濟學─理論與實際》下冊，三版，翰蘆圖書出版有限公司，頁32

連經宇、陳彥仲
2001 《台南地區新建高層集合住宅選擇行為現象分析》，2001年中華民國住宅學會第十屆年會論文集，頁575~605

傅美生
1984 《台北都會區住宅權屬與住宅類型選擇之研究─Logit模型之應用》，中興大學都市計畫研究所碩士論文

曾喜鵬、薛立敏
2001 《台北都會區居住遷移區位與住宅權屬選擇關係及其影響因素之 研究》，區域科學/住宅學會2001年聯合年會及論文研討會

賈宜鳳
1983 《台北都會區住宅需求函數之估測》，台灣銀行季刊，第三十五卷，第三期，頁270~290

楊重信、陳春益
1987 《台灣地區居住空間水準及住宅需求之研究》，內政部營建署委託研究

趙碧華、朱美珍
Sep.1995 《研究方法─社會工作暨人文科學領域的運用》，第八章，雙葉書廊有限公司

劉小蘭
1997 《住宅權屬對都市結構影響之研究》，住宅學報，第六期，頁1~13

劉志威
2001 《捷運場站對不動產市場影響範圍之研究─Anas模型的擴充》，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文

劉怡吟
1996 《台北市家戶住宅選擇變遷之研究》，國立政治大學地政研究所碩士論文

蔡宜哲
1996 《從個體不連續選擇行為探討台灣地區需求之價格彈性及所得彈性分析》，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文

薛立敏、陳琇里
1997a 《台灣1980年代住宅自有率變化之探討》，住宅學報，第六期，頁27~48

薛立敏、陳琇里
1997b 《住宅租擁選擇下家計消費支出之比較》，住宅學報，第七期，頁21~40

二、 國外文獻
Alonso ,W.
1964 ”Location and Land Use”，Harvard Press,Mass.

Anas ,A.
1979 ”Mode Choice,Transport Structure and Urban Land Use”，Journal of Urban Economics，Vol.6，pp.228~246

Ben-Akiva ,M. & Lerman ,S.R.
1985 ”Discrete Choice Analysis：Theory and Application to Travel Demand”，the MIT Press，Cambridge

Carliner ,G.
1973 ”Income Elasticity of Housing Demand”，Review of Economics and Statistics，Vol.55，No.4，pp.528~530

Chattopadhyay ,S.
1998 ”An Empirical Investigation into the Performance of Ellickson’s Random Bidding Model,with an Application to Air Quality Valuation”，Journal of Urban Economics，Vol.43，pp.292~314

Chattopadhyay ,S.
Jan. 2000 ”The Effectiveness of McFadden’s Nested Logit Model in Valuing Amenity Improvement”，Regional Science and Urban Economics，Vol.30，Issue1，pp.23~43

de Leeuw ,F.
1971 ”The Demand for Housing：A Review of Cross-Section Evidence”，Review of Economics and Statistics，Vol.53，No.1，pp.1~10

Deurloo ,M.C.、Dieleman ,F.M. & Clark ,W.A.V.
1988 ”Generalized Log-Linear Models of Housing Choice,Environment and Planning,Vol 2verview,Tenure Choice,and Housing Demand”，Journal of Real Estate Finance and Economics，Vol.10，pp.7~21

Earnhart ,D.
2002 ”Combining Revealed and Stated Data to Examine Housing Decisions Using Discrete Choice Analysis”，Journal of Urban Economics，Vol.51，pp.143~169

Ellickson ,B.
1981 ”An Alternative Test of the Hedonic Theory of Housing Market”，Journal of Urban Economics，Vol.9，No.1，pp.56~79

Follain ,J.R. & Jimenez ,E.
1985 "Estimating the Demand for Housing Characteristics：A Survey and Critique"，Regional Science and Urban Economics，Vol.15，pp.77~107

Goodman ,A.C.
1998 ”Andrew Court and the Invention of Hedonic Price Analysis”，Journal of Urban Economics，Vol.44，pp.291~298

Gross ,D.J.
1988 ”Estimating Willingness to Pay for Housing Characteristics：An Application of the Ellickson Bid-Rent Model”，Journal of Urban Economics，Vol.24，pp.95~112

Gross ,D.J.、Sirman ,C.F. & Benjamin ,J.D.
1990 ”An Empirical Evalution of the Probabilistic Bid-Rent Model─the Case of Homogeneous Households”，Regional Science and Urban Economics，Vol.20，pp.103~110

Hanushek ,E.A. & Quigley ,J.M.
1981 ”What is the Price Elasticity of Housing Demand?”，Review of Economics and Statistics，Vol.62，No.3，pp.449~454

Kain ,J.F. & Quigley ,J.M.
1975 “Housing Market an and Racial Discrimination：A Microeconomic Analysis “，National Bureau of Economic Research，New York

Lancaster ,K. J.
1966 ”A New Approach to Consumer Theory”，Journal of Political Economy，Vol.74，pp.132~156

Lee ,L.F. and Trost ,R.P.
Dec.1978 ”Estimation of Some Limited Dependent Variable Models with Application to Housing Demand”，Journal of Econometrics，Vol.8，No.3，pp.357~382

Lerman ,S.R.
1977 ”Location,Housing,Automobile Ownership and Mode to Work：A Joint Choice Model”，Transpotation Research Record，Vol.610，pp.6~11

Lerman ,S.R. & Kern ,C.R.
1983 ”Hedonic Theory,Bid-Rent,and Willingness to Pay：Some Extensions of Ellickson’s Result”，Journal of Urban Economics，Vol.13，pp.358~363

Li ,M.M.
Jul.1977 ”A Logit Model of Homeownership”，Econometrica，Vol.45，No.5，pp.1081~1091

Luce ,R.
1959 ”Individual Choice Behavior：A Theoretical Analysis”，Wiley，New York

Maddala ,G.S.
1989 ”Limited Dependent and Qualitative Variables in Econometrics”，Cambridge University Press，Cambridge，Massachusetts，pp.221~230

Maisel ,J.、Burnham ,J.B. & Austin ,J.S.
1971 ”The Demand for Housing：A Comment”，Review of Economics and Statistics，Vol.53，No.4，pp.410~413

Mayo ,S.K.
1981 ”Theory and Estimation in the Economics of Housing Demand”，Journal of Urban Economics，Vol.10

McMillen ,D.P.
1997 ”Multiple Regime Bid-Rent Function Estimation”，Journal of Urban Economics，Vol.41，pp.301~319

Megbolugbe ,I.F.
1989 ”A Hedonic Index Model：The Housing Market of Jos Nigeria”，Urban Studies，Vol.26，pp.486~494

Mills ,E.S.
Mar.1996 ”New Hedonic Estimates of Regional Constant Quality Housing Prices”，Journal of Urban Economics，Vol.39，No.2，pp.209~215

McFadden ,D.
1981 "Econometric Models of Probabilities and Structural Analysis of Discrete Data with Choice"，in C.Manski and D.McFadden,,eds.，Econometric Applications，pp.198~1272

Mun ,S. & Sasaki ,K.
1992 ”Effects of Urban Transportation System Change on Land Prices in the Setting of Owner-Occupied Residence”，Journal of Urban Economics，Vol.32，pp.351~366

Muth ,R.F.
1960 ”The Demand for Nonfarm Housing”，A.C.Harberger ,ed.，The Demand for Durable Goods，University of Chicago Press

Painter ,G.、Gabriel ,S. & Myers ,D.
2001 ”Race,Immigrant Status and Housing Tenure Choice”，Journal of Urban Economics，Vol.49，pp.150~167

Polinsky ,A.M. & Ellwood ,D.T.
1979 ”An Empirical Reconciliation of Micro and Grouped Estimates of the Demand for Housing”，Review of Economics and Statistics，Vol.61，No.2，pp.199~205

Quigley ,J.M.、Englund ,P. & Redfearn ,C.L.
Sep.1998 ”Improved Price Indexes for Real Estate：Measuring the Course of Swedish Housing Prices”，Journal of Urban Economics，Vol.44，No.2，pp.171~196

Quigley ,J.M.
1985 ”Consumer Choice of Dwelling,Neighborhood and Public Service”，Regional Science and Urban Economics，Vol.15，pp.41~63

Reid ,M.
1962 ”Housing and Income”，University of Chicago Press

Rosen ,S.
1974 ”Hedonic Prices and Implicit Market:Product Differentiation in Pure Competition,"，Journal of Urban Economics，Vol.32，pp.34~55

Tiebout ,C.
1956 ”A Pure Theory of Local Expenditure”，Journal of Political Economics，October，64，pp.416-24

Vaughn ,G.A.
1976 ”Sources of Downward Bias in Estimating the Demand Income Elasticity for Urban Housing”，Journal of Urban Economics，Vol.3，pp.45~56

Von Thűnen ,J. H.
1826 ”Der Isoliererte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und Nationalekonomie”，Hamburg

Wheaton ,W.C.
1975 ”A Bid Rent Approach to Housing Demand”，Journal of Urban Economics，Vol.4，pp.200~217

Winger ,A.R.
1968 ”Housing and Income”，Journal of Western Economic，Vol.6，pp.226~232

三、 網站

行政院主計處中部辦公室
網址：http://www129.tpg.gov.tw/mbas/index.htm

台灣證券交易所
網址：http://www.tse.com.tw/index1.html