本研究從需求角度建立新市鎮地價估計方法，驗證新市鎮土地標售情況不佳是否肇因於土地標售底價過高。在房地產市場均衡環境下，每家戶將居住於獲得最大效用的區位，此時居住於新市鎮或都會區內居民每元非地區性支出獲得的邊際效用相等。效用以競租函數形式表現，效用函數由家戶其他財貨支出及各種住宅屬性構成，利用所得扣除房地租金與通勤成本即為非地區性支出。以非地區性支出為依變數，家戶各種住宅屬性為自變數，以迴歸分析法估計各項住宅屬性變數的係數，將家戶的各種住宅屬性帶入迴歸方程式後，即可求得家戶的非地區性支出，再轉換為房地租金形式。
　　分別以租金乘數法與資本成本法將房地租金轉換房地價格，再將房地價格以聯合貢獻原則計算土地價格並定義其為合理地價。
　　由於家戶的效用將隨著所得改變而變動，因此本研究估計不同所得水準下的家戶可接受的合理地價。將樣本家戶按照所得分組，並且以各組的社經變數平均值及家戶住宅屬性變數平均值，帶入已建立的迴歸模型中估計地價。研究樣本由中央研究院調查研究專題中心釋出，以高雄都會區家戶住宅選擇行為做為研究對象。
　　研究成果顯示，在不同建商利潤率假設下，新市鎮土地標售底價皆低於高雄市各所得階層家戶可接受之合理地價，因此判斷高雄新市鎮土地標售價格並非影響標售狀況不佳的原因，提供主管機關及投資建商客觀的地價衡量指標參考。

　　This paper outline the methodology testing the bid prices of land in new town are more expensive than equitable prices of metropolitans or not. In the real estate market this situation may cause undesirable new town development environment. Whether lives in metropolis or new town, every household seeks a residence maximizes its utility, and subjected to the budget constrain. The marginal utilities of these households’ non- localized expenditure are equivalent when the market reaches equilibrium. The household’s utility function depending on the attributes of its housing and non-localized expenditure which means income minus housing rent and commuting cost. We treat non-localized expenditure as dependent variable and housing attributes as independent variables, using regression analysis to estimate the coefficients of each variable, then we may estimate one household’s non-localized expenditure and transform it into housing rent.
　　We transform housing rent into housing price by Rent Multiplier theorem and Cost of Capital theorem, then calculate the land price by united-contribution theorem, finally we define the land price is equitable. Different income level households have different utilities, so we group the samples into different income levels. We estimate the equitable land prices of all groups by their housing attributes and compare with the bid prices of land in Kaohsiung new town. The Center for Survey Research of Academia Sinica is responsible for the data distribution. The samples are the households between Kaohsiung city and the new town.
　　We found that the equitable land prices of households with different income levels are more expensive than the bid prices of land in Kaohsiung new town. It means the bid prices are acceptable and there are some other reasons to explain the undesirable situation of land bidding of Kaohsiung new town. The result may provide the government and investors a theoretical foundation in estimating land price.

中文文獻

書籍、報告

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