目錄 第一章 緒論 第一節 研究動機與目的 1 第二節 研究範圍與內容 2 第三節 名詞定義 4 第四節 研究流程 5 第二章 文獻回顧 第一節 房地產與特徵價格法 7 第二節 大眾運輸系統對房地產價格影響之相關研究 21 第三節 小結 23 第三章 理論架構 第一節 特徵價格法 24 第二節 Box-cox轉換函數 29 第三節 小結 30 第四章 高雄大都會區大眾運輸系統與房地產市場 之現況分析 第一節 臺灣高速鐵路之發展與現況 31 第二節 高雄捷運之發展與現況 34 第三節 高雄大都會區房地產市場現況 39 第四節 小結 40 第五章 研究設計 第一節 變數選擇 41 第二節 模型建構 48 第三節 資料分析與檢定 49 第四節 特徵價格估算 54 第六章 實證分析 第一節 樣本結構分析與敘述統計 55 第二節 相關分析 60 第三節 迴歸分析 68 第四節 Box-cox轉換函數分析 105 第五節 特徵價格計算 111 第七章 結論與建議 第一節 結論 120 第二節 檢討與建議 121 參考文獻 122 附錄一 高雄捷運通車後各月出入站旅次總量及前五大站出入站 旅次量統計表 127 附錄二 本研究六種模型之自變數與應變數散佈圖 129 表目錄 表2-1 影響房地產價格要素分析之特徵價格法研究綜理表（西文文獻） 11 表2-2 影響房地產價格要素分析之特徵價格法研究綜理表（中文文獻） 14 表4-1 臺灣運輸系統重新調整分工表 32 表4-2 高速鐵路月客運量表 33 表4-3 高雄捷運月客運量表 35 表4-4 高雄捷運對房地產價格之影響分析表 36 表5-1 特徵價格函數自變數一欄表 47 表5-2 Durbin-Watson檢定判斷原則表 51 表6-1 總樣本結構分析表 55 表6-2 本研究樣本結構分析表 56 表6-3 本研究透天樣本敘述統計表 56 表6-4 本研究公寓樣本敘述統計表 57 表6-5 本研究店面樣本敘述統計表 58 表6-6 本研究相關程度對照表 60 表6-7 96年透天樣本Pearson相關係數矩陣表 61 表6-8 96年透天樣本虛擬變數Spearman相關係數矩陣表 61 表6-9 96年公寓樣本Pearson相關係數矩陣表 62 表6-10 96年公寓樣本虛擬變數Spearman相關係數矩陣表 62 表6-11 96年店面樣本Pearson相關係數矩陣表 63 表6-12 96年店面樣本虛擬變數Spearman相關係數矩陣表 63 表6-13 97年透天樣本Pearson相關係數矩陣表 64 表6-14 97年透天樣本虛擬變數Spearman相關係數矩陣表 64 表6-15 97年公寓樣本Pearson相關係數矩陣表 65 表6-16 97年公寓樣本虛擬變數Spearman相關係數矩陣表 65 表6-17 97年店面樣本Pearson相關係數矩陣表 66 表6-18 97年店面樣本虛擬變數Spearman相關係數矩陣表 66 表6-19 96年透天樣本模式一 69 表6-20 96年透天樣本模式二 71 表6-21 96年透天樣本模式三 72 表6-22 96年透天模式K-S檢定結果 73 表6-23 96年透天模式Durbin-Watson檢定結果 74 表6-24 96年透天模式Goldfeld-Quandt檢定結果 74 表6-25 96年公寓樣本模式一 75 表6-26 96年公寓樣本模式二 77 表6-27 96年公寓樣本模式三 78 表6-28 96年公寓模式K-S檢定結果 79 表6-29 96年公寓模式Durbin-Watson檢定結果 79 表6-30 96年公寓模式Goldfeld-Quandt檢定結果 80 表6-31 96年店面樣本模式一 81 表6-32 96年店面樣本模式二 83 表6-33 96年店面樣本模式三 84 表6-34 96年店面模式K-S檢定結果 85 表6-35 96年店面模式Durbin-Watson檢定結果 85 表6-36 96年店面模式Goldfeld-Quandt檢定結果 86 表6-37 97年透天樣本模式一 87 表6-38 97年透天樣本模式二 89 表6-39 97年透天樣本模式三 90 表6-40 97年透天模式K-S檢定結果 91 表6-41 97年透天模式Durbin-Watson檢定結果 91 表6-42 97年透天模式Goldfeld-Quandt檢定結果 92 表6-43 97年公寓樣本模式一 93 表6-44 97年公寓樣本模式二 95 表6-45 97年公寓樣本模式三 96 表6-46 97年公寓模式K-S檢定結果 97 表6-47 97年公寓模式Durbin-Watson檢定結果 97 表6-48 97年公寓模式Goldfeld-Quandt檢定結果 98 表6-49 97年店面樣本模式一 99 表6-50 97年店面樣本模式二 101 表6-51 97年店面樣本模式三 102 表6-52 97年店面模式K-S檢定結果 103 表6-53 97年店面模式Durbin-Watson檢定結果 103 表6-54 97年店面模式Goldfeld-Quandt檢定結果 104 表6-55 96年透天樣本雙對數與Box-cox模式結果比較表 105 表6-56 96年公寓樣本雙對數與Box-cox模式結果比較表 106 表6-57 96年店面樣本雙對數與Box-cox模式結果比較表 107 表6-58 97年透天樣本雙對數與Box-cox模式結果比較表 108 表6-59 97年公寓樣本雙對數與Box-cox模式結果比較表 109 表6-60 97年店面樣本雙對數與Box-cox模式結果比較表 110 表6-61 透天最佳模式比較表 111 表6-62 公寓最佳模式比較表 112 表6-63 店面最佳模式比較表 113 表6-64 本研究透天模式邊際願付價格平均值表 114 表6-65 本研究公寓模式邊際願付價格平均值表 115 表6-66 本研究店面模式邊際願付價格平均值表 116 表6-67 本研究透天模式平均價格彈性表 117 表6-68 本研究公寓模式平均價格彈性表 118 表6-69 本研究店面模式平均價格彈性表 119 圖目錄 圖1-1 高雄大都會區行政區界與重要交通路線示意圖 3 圖1-2 房地產定義範圍示意圖 4 圖1-3 本研究操作流程示意圖 6 圖4-1 台灣高速鐵路路線圖 31 圖4-2 高雄都會區捷運系統紅橘線路網圖 34 圖4-3 高雄捷運月客運量柱狀圖 35 圖4-4 高雄大都會區輕軌環狀線與捷運紅橘線、台鐵聯結示意圖 37 圖4-5 高雄大都會區輕軌環狀線路網圖 37 圖6-1 96年透天模式殘差直方圖與常態PP點圖 73 圖6-2 96年公寓模式殘差直方圖與常態PP點圖 79 圖6-3 96年店面模式殘差直方圖與常態PP點圖 85 圖 6-4 97年透天模式殘差直方圖與常態PP點圖 91 圖 6-5 97年公寓模式殘差直方圖與常態PP點圖 97 圖 6-6 97年店面模式殘差直方圖與常態PP點圖 103 圖Ⅱ-1 96年透天樣本模式自變數與應變數散佈圖（一） 129 圖Ⅱ-1 96年透天樣本模式自變數與應變數散佈圖（二） 130 圖Ⅱ-1 96年透天樣本模式自變數與應變數散佈圖（三） 131 圖Ⅱ-1 96年透天樣本模式自變數與應變數散佈圖（四） 132 圖Ⅱ-2 96年公寓樣本模式自變數與應變數散佈圖（一） 133 圖Ⅱ-2 96年公寓樣本模式自變數與應變數散佈圖（二） 134 圖Ⅱ-2 96年公寓樣本模式自變數與應變數散佈圖（三） 135 圖Ⅱ-2 96年公寓樣本模式自變數與應變數散佈圖（四） 136 圖Ⅱ-3 96年店面樣本模式自變數與應變數散佈圖（一） 137 圖Ⅱ-3 96年店面樣本模式自變數與應變數散佈圖（二） 138 圖Ⅱ-3 96年店面樣本模式自變數與應變數散佈圖（三） 139 圖Ⅱ-3 96年店面樣本模式自變數與應變數散佈圖（四） 140 圖Ⅱ-4 97年透天樣本模式自變數與應變數散佈圖（一） 141 圖Ⅱ-4 97年透天樣本模式自變數與應變數散佈圖（二） 142 圖Ⅱ-4 97年透天樣本模式自變數與應變數散佈圖（三） 143 圖Ⅱ-4 97年透天樣本模式自變數與應變數散佈圖（四） 144 圖Ⅱ-5 97年公寓樣本模式自變數與應變數散佈圖（一） 145 圖Ⅱ-5 97年公寓樣本模式自變數與應變數散佈圖（二） 146 圖Ⅱ-5 97年公寓樣本模式自變數與應變數散佈圖（三） 147 圖Ⅱ-5 97年公寓樣本模式自變數與應變數散佈圖（四） 148 圖Ⅱ-6 97年店面樣本模式自變數與應變數散佈圖（一） 149 圖Ⅱ-6 97年店面樣本模式自變數與應變數散佈圖（二） 150 圖Ⅱ-6 97年店面樣本模式自變數與應變數散佈圖（三） 151 圖Ⅱ-6 97年店面樣本模式自變數與應變數散佈圖（四） 152