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研究生：	陳梅愛 TING, MEI-AI
論文名稱：	老人住宅投資個案研究-以屏東縣麟洛鄉941等四筆地號為例 A Study on the Investment of Elderly Housing - A Case Study of Land No.941 etc. in Linluo Township, Pingtung County
指導教授：	陳耀光 Chen, Yaw-Kuang
學位類別：	碩士 Master
系所名稱：	規劃與設計學院 - 建築學系 Department of Architecture
論文出版年：	2016
畢業學年度：	104
語文別：	中文
論文頁數：	119
中文關鍵詞：	民間參與、BOT 、老人住宅、台灣嬰兒潮世代
外文關鍵詞：	Private Participation, BOT, Elderly Housing, Taiwanese Baby Boomers
相關次數：	點閱：220 下載：6
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人口老化已成為全球性議題，台灣政府為解決人口老化帶來的「老人照顧問題」，多年來在長期照顧投入大量軟、硬體資源，實施成果卻跟不上人口老化速度，且方向不對。正所謂預防勝於治療，實際上只要幫忙健康期高齡者作好預防與保建，以健康樂活的狀態享受晚年生活，才能有效避免或壓縮後續失智失能階段的照護問題，減少社會與國家負擔。
本研究進行高齡者住宅市場分析，發現新世代高齡者因成長背景之特殊性，形塑其獨有的世代特質，使這個世代的高齡者對於老年生活之觀念與期待有別於傳統高齡者，惟國內大部分既有住宅環境與新世代高齡者之理想住宅環境有所差距，加上社會變遷、人口結構老化、經濟環境變遷等因素影響，形成新世代高齡者對於老人住宅之需求，顯示老人住宅具備市場性且符合社會福利的本質。
本研究亦檢討屏東縣政府於屏東縣麟洛鄉941等四筆地號規劃的多元照顧個案，並以民間參與投資興建老人住宅之方式作財務模擬分析，研究結果顯示傳統長照觀念無招商誘因，個案基地雖具備發展老人住宅之潛力，卻因其不屬於公共建設而有發展上的困難，因此本研究不得不採取長期照顧事業之開發模式，經財務分析，驗證本研究市場定位具備投資效益。

SUMMARY
The Study of market analysis proved that elderly housing is needed by the new elder generation. Therefore, we reviewed a case study of land no.941 etc. in Linluo township, Pingtung County, and also assess a method of private participation for elderly housing with object legality analysis, market positioning and financial feasibility analysis. The conclusions verified that the method for elderly housing is possible.

摘要	I
SUMMARY	III
誌謝	VII
目錄	IX
表目錄	XII
圖目錄	XIV
第一章 緒論	1
1-1緣起	1
1-2研究目的	3
1-3研究範圍	3
1-3.1以狹義的老人住宅為研究對象	3
1-3.2個案研究	4
1-4 研究架構與方法	4
1-4.1研究方法	4
1-4.2研究架構	5
第二章 老人住宅需求分析	7
2-1嬰兒潮世代背景與特質	7
2-1.1世代背景	7
2-1.2台灣嬰兒潮世代出生與成長	9
2-1.3嬰兒潮世代特質	14
2-1.4台灣嬰兒潮世代對老人住宅需求	16
2-2高齡者的生活需求	20
2-2.1生理變化	20
2-2.2心理變化	23
2-2.3家庭支持系統	25
2-3理想的老化內涵	27
2-3.1高齡者的老化與預防	27
2-3.2身心健康的老化	29
2-3.3生活態度的樂活老化	30
2-4高齡者居住選擇	31
2-4.1高齡者遷移新居的原因	31
2-4.2老人住宅之意涵	33
2-4.3老人住宅重要性	34
2-4.4現有住宅機能問題	34
2-4.5選擇老人住宅問題	43
2-4.6政府相關政策	45
2-5現代老人住宅需求	47
2-5.1硬體	47
2-5.2照護環境	48
2-5.3學習環境	50
2-5.4社交環境	51
2-5.5活動環境	52
2-6案例探討	54
2-6.1新北市三芝區基督教長老教會雙連安養中心	54
2-6.2新北市淡水鎮「潤福新象」	56
2-6.3開發策略比較	58
第三章 開發標的與市場定位	65
3-1 開發標的	65
3-1.1 基地位置及使用現況	65
3-1.2 周邊環境	65
3-1.3 土地權屬	70
3-2 開發過程	71
3-2.1 機關原開發對象	71
3-2.2服務內容	71
3-2.3建築規劃	71
3-2.4預期投資效益	73
3-2.5商困難原因	74
3-3本研究市場定位與規劃構想	76
3-3.1市場定位方法	76
3-3.2本案定位分析	78
3-3.3本案發展長宿之潛力	78
3-3.4港人來台養老	79
3-3.5屏東縣短宿分析	82
3-4本研究開發構想	82
3-4.1服務對象	82
3-4.2服務內容	83
3-4.3價格策略	84
3-4.4適法性	86
3-4.5建築計畫	87
第四章 財務可行性分析	91
4-1 參數設定	91
4-1.1 興建及營運年期	91
4-1.2折舊攤提	91
4-1.3財務結構	92
4-1.4融資利率	92
4-1.5計畫折現率	92
4-1.6 營業事業所得稅	92
4-1.7物價指數	92
4-1.8土地租金優惠	93
4-1.9房屋稅之規定	93
4-1.10 基本假設參數總表	93
4-2興建成本分析	94
4-3營運成本分析	97
4-3.1人事成本	97
4-3.2賦稅成本	97
4-3.3營運成本總計	98
4-4營運收入分析	99
4-4.1老人住宅收入	99
4-4.2附屬事業收入	101
4-5投資效益	101
4-5.1財務效益評估指標	101
4-5.2政府權利金收取評估	105
第五章 結論與建議	109
5-1 結論	109
5-2 後續研究建議	110
參考文獻	113
附錄	119


                                    

論文
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25. 張育瑞，民間參與高齡者住宅設施政策及法令之研究分析，國立政治大學法學院碩士在職專班碩士論文，2012
26. 莊絮涵，民間參與老人住宅投資效益個案研究-以高雄市（市4）市場用地為例，國立成功大學建築研究所碩士論文，2016
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校內：2020-08-31公開
校外：2020-08-31公開

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