由於中美貿易戰與新冠肺炎疫情，造成台商資金回流之情況，並促成房地產市場快速復甦，同時國際知名半導體大廠積極擴廠，因而產生科技園區產業群聚效應，促使科技園區周遭房地產市場蓬勃發展。在後疫情時代如何精準投資房地產，挑選維持高租金與高投報率的物件，成為房地產投資重要議題。本研究建立房地產投資影響因素的網路層級架構，探討置產客在面對疫情恐懼及科技園區產業群聚的情況下，對科技園區周遭房地產投資之關鍵影響因素。彙整房地產投資議題的參考文獻及業界專家意見，建構出四個構面分別為「物件內部特徵」、「物件外部特徵」、「效益評估」、「政府政策」及十二個影響因素。研究對象為投資非自用住宅有瞭解的專家，並運用網路層級分析法剖析房地產投資的關鍵影響因素。資料分析結果發現如下：
(1)「物件內部特徵」構面最重要，表示在疫情所引發的通貨膨脹壓力和國人恐懼不安情緒，使越來越多置產客投入房地產市場。中美貿易戰造成台商資金流入南台灣科技園區，除了形成產業群聚效應，也衍生龐大就業人口和租屋需求，激勵區周遭房地產價格的持續走揚。在後疫情時代中，選擇創造穩定被動收入、拉高投報率和快速回收投資成本之理想物件是相當重要的。
(2)在十二個影響因素中，排序前五名依序是「投資成本」、「物件屋齡」、「物件格局」、「房地產稅制」及「物件型態」，表示面對政府多次信用管制措施，置產客要準備較多自有資金，為吸引高端客戶目光，優先考慮投資屋齡較新、室內格局配置分隔公私領域的物件，以及對稅制內容應有一定程度的認知。
最後建議未來研究加入其他考慮因素或對某一種物件型態，擴大ANP問卷調查至其他科技園區，從中瞭解對四個構面與十二個影響因素的差異看法。

Due to the US-China trade war and the COVID-19 pandemic, there has been a return of capital from Taiwanese oversea businesses, leading to a rapid recovery of the real estate market recently. In the same time, well-known international semiconductor companies have been actively expanding in Taiwan, resulting in an industrial cluster effect in science parks and causing the surrounding real estate markets to flourish. Therefore, in the post-epidemic era, how to accurately invest in real estate and to select appropriate objects with high return has become an important issue. This study establishes a network hierarchy of real estate investment factors and examines the key factors that influence the real estate investment of property investors when facing the COVID-19 fear and of science park industrial cluster effect. Based on the literature survey and the opinions of industry experts, four key dimensions have been identified: “internal characteristics of real estate”, “external characteristics of real estate”, “benefits evaluation”, and “government policies” with associated twelve factors. Analytic network process (ANP) is used to analyze the key factors affecting real estate investment based on the inputs from representative managers and investors. The results of the analysis found out that among the four dimensions, the “internal characteristics of real estate” dimension is the most important one, indicating that due to the anxiety caused by the COVID-19 pandemic, internal factors are becoming key concern in the real estate market. Associated factors like “investment costs”, “age of real estate”, and “layout of real estate”. It appears that government policies are not a key concern in this wave.

一、中文
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